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长租公寓:分散式向左,集中式向右

热浪逐渐退去的过程中,行业终于熬到了下半场,留下来的玩家们虽然发展路径不一,但对于更远未来的渴望,比以往任何时候都要强烈。

  在搜索网站输入“长租公寓”这个词,爆雷潮、租金贷、甲醛门等词汇涌现,使人感受到这个行业的气氛沉重。从2016年的发展元年,到2017年的资本助推,到2018年的危如累卵,再到2019年的洗牌之战,一幕幕过山车般的经历就发生在这短短的3、4年之间。

  热浪逐渐退去的过程中,行业终于熬到了下半场,留下来的玩家们虽然发展路径不一,但对于更远未来的渴望,比以往任何时候都要强烈。

  不同发展模式下的头部竞争

  事实上,在规模至上的跑马圈地阶段,发展模式并非业内外最核心的关注点。在媒体的报道中,有不少文章提到“长租公寓”时,并不会对其所指代的类别进行额外界定。随着行业重运营时代的到来,不同模式下的发展路径差异实则愈发清晰起来。头部玩家之间的竞争焦点,开始从过去单纯的“唯规模论”,向不同模式下生态运营的精度和深度转移。

  从房源标的来看,相比集中式长租公寓整栋或者整层的房源集中布置,分散式主要以分散在各小区的个人房源为运营标的。简单来说,分散式的发展路径大致为:整合散户房源—改造装饰—出租;而集中式的路径则是:拿地自持/租赁整栋物业—房源建设/施工装修—出租。

  房源性质的区别也决定了分散式模式的操作更为灵活,装配改造的难度和成本也相对更低,因而扩张的速度也相对更快;而集中式由于房源集中性更强,因此对硬软件统一化的标准和要求相对更高,对公共空间的重视程度高。

  相比之下,集中式模式前期投入成本相对更高,发展节奏也相对更重且更慢,物业持有和租约的稳定性均相对更高,因此更加倾向于优质资金的长期投资。而这也在无形中抬高了集中式的进入门槛,例如集中式模式的很多项目需要跟政府机关打交道,因此在相关流程和金融操作上的要求会更为严苛。

  从管理效率来看,在房源高度分散的情况下,分散式运营机构的管理半径随之扩大,运营的人房比相对较高,且财务管理更为复杂,因而整体运营成本更高且较难实现彻底的规模化。

  而集中式模式易形成规模效应,统一化管理难度低,信息沟通和数据对接的效率较高。如果说分散式模式的核心在于扩张的节奏,那么集中式公寓的核心则在于获取低价物业后的精细化开发。

  从盈利方式上来看,集中式长租公寓在建立统一品牌标识、通过公共社区拓展收入来源、金融运作及退出方式、经营效率及稳定性上具有优势。有业内分析曾指出,集中式模式是类似于资产运营模式的模式,一旦成功则相对收益更高;且由于与金融工具结合的可能性更体彩排列三双胆预测专家大,退出通道也更多。

  相较而言,集中式长租公寓整体的杠杆不高,资金管理的情况相对较好,出现爆雷的情况也相对较少;分散式对现金流周转的要求更高,一旦出现资金链断裂则易出现爆雷现象,这也是分散式企业对上市更加渴望的原因之一。

  当然,这并不意味着,分散式和集中式就必然要有一个高低之分。从长远来看,发展模式并不是决定扩张速度和管理效率、质量与成本之间平衡的最关键因素。无论行业如何洗牌,持有优质资产、拥有良好运营能力、可产生稳定现金流的品牌,才能具备更加顽强的生命力和更加持久的竞争力。

  分散忙上市 集中谋转型

  虽然头部玩家们已经身经百战,但在长租公寓行业的扩张模式决定了未来他们对于优质资金的需求只会有增无减。因此长租公寓玩家也纷纷试图寻找新的资金来源。

  对此,分散式头部企业的做法之一,则是转向二级市场,通过规模化效益的故事获得资金支持。今年10月,蛋壳公寓向美国证券交易委员会递交招股书,计划在纽交所上市;11月,青客公寓(QK)在纳斯达克抢先一步成功上市,成为长租公寓海外上市第一股;同时据外媒《国际金融评论亚洲》(IFR ASIA) 报道,长租公寓品牌自如正在考虑在2020年于美国上市。

  相比集中式模式来说,分散式模式的优势在于现金流和成长性,劣势在于折旧率和利润率。因此对于分散式企业来说,上市是一条不错的捷径,接下来如何在巨额亏损面前向投资人证明自己的未来盈利价值和广阔成长空间,对企业来说至关重要。

  而集中式玩家的思路,则主要从相对更加成熟的运营优势入手,尝试以“轻重资产结合”的模式争取更大的成长空间。

  2018年10月16日,住建部发文确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省(区)开展政府购买公租房运营管理服务试点工作,尝试将公租房交由长租公寓品牌托管运营。这也让集中式长租公寓企业看到了新的机会点。

  但其实早在2015年,酒店系公寓品牌代表窝趣就结合公寓发展特点,率先提出品牌和管理输出的轻资产运营管理概念。据克而瑞数据,截至2019年第三季度,窝趣开业房量21000间,储备房量25000间。

  今年3月11日,运营商系公寓品牌代表魔方公寓在其D轮融资发布会上宣布,启动轻资产战略加速计划,通过加盟、托管、合资等多样灵活的合作方式,帮助地产开发商、建筑商、物业持有者获得收益。

  而地产系公寓品牌代表旭辉领寓依托地产开发商背景,多元化的产品体系及精益化的运营体系及强大的品牌影响力,也已经在轻资产委托管理合作方面落地多个优质项目,“轻重并举,租赁升级”不仅是领寓在资产管理、租赁产品上的新一轮战略规划,也可能是未来一段时间内住房租赁行业的发展之道。

  轻资产管理模式的输出,本质上是现有运营经验及技术系统的最大化利用,不仅可以带来自营业务外的另一部分收益,减轻资金链条的负担;还能够积累更多数据和管理经验、进一步提升自有项目的运营效率,并为未来双方的业务协同创造条件。

  相比上市或收购整合的方式,管理赋能的路子虽然相对稳健,但在操作难度、运维效率等方面,实际上对集中式企业提出了更高的要求。这种通过软性能力整合市场的方式,一旦成功则将会在很大程度上放大头部企业的市场价值,对于企业自身则意味着更加广阔的业务外延和更高的品牌价值,进而提升其在资源积累、品牌溢价、资产证券化上的利润空间。

  未来可期 仍需努力

  虽然长租公寓行业正在遇到种种挑战,但这个行业的“春天”仍然值得期待。

  有数据显示,中国租赁人口约2.4亿,2018年租赁市场规模为220亿美元,预计2024年可达到447亿美元。此外,中国有超过98%的租赁市场仍掌握在个人房东手中。进入精耕细作的下半场,长租公寓行业若要重新出发,先要认清未来的风险和机遇。

  对于分散式公寓,无论是租金贷模式下金融错配带来的种种隐患,或是N+1模式用空间换取利润的政策风险,还是高收低租之下对于扩张速度的盲目追求,这些都有可能给行业造成滚雪球般的恶劣影响。同时,虚假房源、甲醛超标、租后服务质量低等种种问题,也在严重透支着公众对于长租公寓行业的信任和好感。未来分散式长租公寓企业除了要建立健康、可行的盈利模式,还需要努力扭转公众认知。

  而对于集中式公寓,随着相关政策的鼓励和红利落地,蓝领公寓以及租赁社区正在成为大家备受关注的两个大赛道。在解决目前国内商业地产市场的供应过剩问题上,商改住正在成为一个可能的机会点。但这些赛道都是极需“资本力”的长期赛道——项目体量大、周期长、政策风险大,对运营商的管理能力也提出了更高的要求,中小运营商有可能逐渐失去赛道的入场资格。

  面对发展路径的趋于确立和头部阵营的基本稳定,对于长租公寓企业来说,今天和明天的生存环境都是残酷的,但是后天会很美好。无论下一个行业爆发点何时到来,最重要的是在今天和明天的考验前做好万全准备,然后等后天风来。

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