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被“妖魔化”的租金贷,到底做错了什么?

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租金贷,是市场经济结下的硕果,还是流着“黑色血液”的恶之花?

原本春节过后,复工大幕拉开,住房租赁市场,也将迎来今年春季的第一个租房高峰期。然而,一场新冠肺炎疫情,打乱了整个经济和社会的正常运转秩序。因疫情催化并长久积压的诸多问题,使得作为房屋租赁行业中坚力量的长租公寓陷入舆论的漩涡之中,“租金贷”的问题被再一次推到了风口浪尖之上。

被视为“洪水猛兽”的租金贷,是市场经济结下的硕果,还是流着“黑色血液”的恶之花?

租金贷诞生记

“南朝四百八十寺,多少楼台烟雨中。”

消费信贷的雏形可追溯至 1600多年前的南朝。当时,有百姓为生活所迫,不得不变卖衣物等家产,有寺院开始经营为衣物等动产作抵押的放款业务。后来,业务发展到民间,演变成“当铺”等。

进入新时代,1985年,中国银行发行了国内第一张信用卡“中银卡”,正式拉开了我国消费金融业务的序幕。此后相当长的一段时期内,消费金融产品开始从信用卡业务,扩展到汽车信贷和住房抵押贷款。

后来,大型电商、消费分期电商、细分领域平台等纷纷布局消费金融,各种门类的消费金融产品快速推出。这类产品方便快捷,弥补了银行信贷业务在消费领域的短板,满足了大众需求,提供了很好的金融工具,比旅游贷、手机贷等。租金贷业务,也是在此背景之下诞生的。

从某种意义上说,贷款是贷款者为了获得某种更大利益所做出来的权衡性让步——贷款者需要承担的有物品的价格差、多出的利息、未知的风险。

获得的利益,或是古代穷人家一个月的生计用度,或是现代社会更大的房子、更美好的旅行、更炫酷的手机。但问题是,为什么就不能是更舒心的出租房?

有媒体对2002名在租年轻人(18~35周岁)进行过调查。数据显示,82.1%的受访年轻人坦言租房给自己带来的经济压力大,20.7%的受访年轻人称每月房租占其月收入的一半及以上。

在传统的租房模式下,一般要求租客按照季付或者年付,如果使用租金贷,租客就能化整为零,按月支付房租,负担大大减轻。

租金贷的本质就是一款金融产品,而且它在一定程度上减轻了租房者的经济压力。与此同时,房东得到稳定收入、长租公寓达成交易、金融机构获得业务,可谓多赢。

作为一款顺应经济和社会发展形势诞生的金融产品,租金贷的身上,并没有流淌着“黑色的血液”,是时候还原租金贷的真实面目了。

被“黑化”的历史

在现实状况下,租金贷受指责颇多。各界争议的焦点有两个:租客在不知情的条件下“被贷款”;贷款过程中形成的资金沉淀。

第一个原因,属于租金贷执行操作不规范的问题。随着监管制度的不断完善,比如要求租金消费贷款合同不得与住房租赁合同捆绑等多项政策的出台,这种情况已得到了极大的改观,很多长租企业会提供多种付款方式供租客自主选择,若选择分期会有不同形式、多次明确的告知,还有的企业会要求签署分期时需录视频等,以此保障租客的知情权。

分析第二个原因前,需先了解长租公寓的运营模式。它角色是“机构化平台”,和传统经纪中介不同,它是大量收购房源,装修改造后再租给租客,前期投入的装修、改造费用巨大,形成了一笔过于“烧钱”的“重资产”。

正常情况下,长租公寓的盈利周期在两年以上甚至更长。犹如一只“背着房子”前行的蜗牛,获得资本青睐,是长租公寓的本能诉求。

租金贷便是很好的工具。商业银行等金融机构使得年轻租客按月支付租金成为可能,让年轻人租得起房,还生活娱乐自我充电一个不能少。

对于长租公寓行业来说,因前期装修改造、配置家具家电需要大量的成本,提前收到的费用也更多应用于支付房租和装修改造成本上。从这点看属于正常的经营性行为。

跳出长租公寓,换一个领域,这个问题或许就变得容易理解了。房地产商、手机生产商等在短时间内获得大额贷款后,可将该贷款用于更新生产设备、加大研发投入、扩大生产规模等用途,这在外界的眼中,是极为正常的企业金融业务。

流动起来,钱才会产生价值,金融工具存在的意义,便在于此。

对住房租赁市场来说,其表现很大程度上代表着城市经济活力。一位长期研究地产领域的学者认为,租金贷不应被黑化,任由偏见肆意发展,最终会抹杀金融工具在长租公寓行业中的积极作用,并不利于在长租公寓企业的持续、稳定和健康发展。

这位学者提到,还有一部分人在成见之下,将长租公寓贴上P2P标签,也是一种误区。P2P极具虚拟性,它需要用各种办法诱惑新投资进入,拆东墙补西墙,脆弱不堪。

对于长租公寓来说,企业将预收款项应用于自身业务发展范围内的房租、装修等经营性支出,与所谓的P2P“摊大饼”式扩张模式是没有可比性的。

让租金贷往正确的方向成长

有数据显示,从2018年截至2020年1月,共有杭州鼎家、上海寓见等45家长租公寓陆续因资金链断裂、经营不善等原因破产,其中倒在2019年的企业有29家。

不可否认的是,此前确实发生过长租公寓利用资金跑马圈地、疯狂扩张,最终造成资金链断裂跑路,租客“人房两空”,成为“背锅侠”的情况。

客观讲,在上述跑路事件中,作为租金贷链条的一环,长租公寓、金融机构对此负有重要责任,它们在关键的风控环节中的角色缺失,也是问题爆发的根源所在,但并不能就此否定长租公寓。

以长租公寓机构几家头部企业为例,均是与正规金融机构展开合作,风险可控,金融机构在合作前,会对其进行严格的调查,包括初期沟通、业务模式访谈、高管访谈等环节。

确定合作后,会给出其合作授信额度,当额度用完,公寓就无法再为新申请租客提供对应产品服务。金融机构还会要求,公寓方面的回款要按照与约定用途使用,并对其进行贷中检查,降低风险。

而细数前期暴雷的几家长租企业包括乐伽公寓、鼎家公寓等,其资金链背后都有“互金”的影子,不做风控一味扩张规模导致出现问题。

从长租公寓的健康发展来看,合理利用租金贷对租客、对企业及社会来说,都是大势所趋,但实现长远健康发展,其关键在于“合理利用”,这不光需要企业自控,还需监管制度的配套。

2019年12月,住建部、国家发改委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等六部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),规范住房租赁市场主体经营行为,加强对“高进低出”“长收短付”经营模式住房租赁企业的监管,并将租金、押金等纳入监管账户,同时规定住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的部分应于2022年年底之前逐步调整到位。

伴随着《意见》的发布,租客和市场也期待着更细化、更垂直的政策出台,对长租公寓租金贷乱象进行约束,促进其良性发展。

租金贷,是由市场“生”出来的,合规成长是正途。

急需良性资本供血

冰山之下,必有冰川。

租金贷暴露了长租公寓发展中遇到的困境:资金跟不上发展速度,常年“缺血”。数据统计,长租公寓70% 的资金用于房屋装修和房源拓展,60%以上的租金来自租金贷,甚至更高。

中国银行业协会首席经济学家、香港交易所首席中国经济学家巴曙松,浙江大学互联网金融学博士后王凤岩曾在合作文章中表示,租金贷之所以在我国出现,充分反映了资本市场与租赁住宅类市场的对接程度不断加深,以及提高长租公寓服务商的投资回报率、缩短投资回报期的行业发展的金融诉求。

他们建议,可以有限度地尝试推动长租公寓运营商发行资产支持证券(ABS)的金融创新,当前发行ABS具有高门槛要求,审核标准严格。从目前的条件来看,能够采取ABS模式融资的长租公寓运营商非常少。为了满足行业发展,可以考虑适当降低长租公寓企业发行的门槛和资金数量要求。

此外,他们还分享了美国的做法。美国拥有发达的租赁金融体系,以资产证券化为代表的REITs及独户抵押贷款证券化为运营机构提供了良好的融资渠道。围绕租赁环节,美国成长出以保险为核心、征信为补充、租赁期权为特色的场景金融产品体系。

长租公寓作为创新的商业模式,为房屋租赁市场带来了新鲜血液,更高效地为租客提供了安居之处。行业人士预计,至2025年,长租公寓市场规模约3146亿,如果它实现健康良性发展,必将解决更多人的租房需求,这是其民生意义。

无论是租金贷,还是长租公寓,其最初产生的商业逻辑都是正向的。市场经济的复杂程度远远超乎想象,每个个人的认知和体验千差万别,但这并不是外界一味敌视租金贷的理由。

倒在偏见之下,这不是市场经济条件下,租金贷及其背后的长租公寓,应有的结局。

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