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长租公寓“急刹车”之下,都暴露了哪些短板?

面对复杂的供应链条与多元的服务场景,关乎民生的长租公寓不时卷入舆论的漩涡。

疫情之下,社会经济因突然而至的“黑天鹅”踩下了急刹车,尤其对于高周转、低盈利的长租公寓行业来说,更是迎来全行业的生死危机。

此前,在房住不炒的大势中,长租公寓以新兴行业的姿态搅动万亿级租房市场,满足了城市新生代群体对生活品质和租房理念的升级。但面对复杂的供应链条与多元的服务场景,关乎民生的长租公寓不时卷入舆论的漩涡。

某种客观上看,本次疫情充当放大镜的角色,对此前高速增长的长租公寓行业进行了扫描与透视。拥有政策加持的长租公寓行业,其困于何处?又作何解答?

租客渴盼的“租售同权”

遭遇现实尴尬

“疫情过后,你最想做的第一件事是什么?”对于这个热议话题,一名网友以“我一定要买一套房”引爆了泪点。

这位网友吐槽:春节从工作的城市回老家,没想到疫情会这么严重,也没有过多拿换洗衣服和鞋子,结果大年初二便不让随便走,“等到正月初三想回城里,结果群里说租的房子不让回,只有房子的主人拿身份证或房产证才可以。”

在这场“宅在家里做贡献”的特殊时刻,诸多城市围绕房子的防控战疫打响,但对于多数“城漂”的青年人来说,这种管理似乎并不友好。

管理不友好的原罪并非起于防控,面对人流大、租户杂乱的管理场景,出租屋与租客不可避免的成为管控的重点场所与人群,也无怪乎“城漂”们发出买一套房的切身感慨。

疫情中催生的置业观念,似乎与让房屋回归价值使用的政策南辕北辙。2019年5月,《国务院2019年立法工作计划》中明确,住房租赁条例被列入2019年立法工作计划,希望通过使用价值的回归、租售同权的预期,逐步转变中国人住房购房的传统观念。

这2O19年码特开奖结果种观念的形成对社会人才的良性流动、楼市的健康发展有积极意义。从欧美发达国家的城市路径来看,发达国家的租赁人口占比在30%以上,而目前我国租赁人口占比仅为12%。但不容小觑的是,这12%的份额已经形成了万亿级的广阔市场。

这个散乱的万亿级市场密切关乎民生,城市通过租赁市场留存新生代来激活城市活力。但长期以来,中介虚假房源、出租屋品质差、房东随意拿捏租户等痛点屡被诟病。

在“租购并举”导向和市场需求刺激下,长租公寓逐渐兴起,成为解决租赁市场痛点的新方案。跟传统房屋中介不同,长租公寓是专业化的机构住房租赁企业,通过将集中收购的房源,进行统一的装修改造、配齐家具家电,并提供包括保洁、维修等多种租后服务的形式,让消费者在租房过程中获得更优质的产品和服务体验,并以此赚取租金差价和服务费用。

长租公寓是针对传统租赁市场痛点的精准狙击,拥有广阔市场,但跟欧美等国家成熟的租赁市场相比,国内长租行业仍处在发展阶段的初期。 长三角地区一长租公寓负责人表示,现在整个行业普遍处于亏损状态,“长租公寓利润很薄,只有通过扩大市场占有率与高效率的管理来尽可能摊销成本,才能真正实现盈利。”该负责人坦言。

长租公寓行业“急刹车”下

显现政策“瘠土”

如该负责人所言,长租公寓行业以新兴行业的姿态搅动万亿级市场,但通过“烧钱换规模”扩大市场占有率的打法,让该行业“一半火焰,一半海水”。

一方面,2016年开始,伴随政策刺激和资本进入催生的热潮,众多创业者涌入长租公寓的赛道,在短期内形成供给突起的“繁荣市场”。另一方面, 部分中小长租公寓规模扩张、拿房的价格、速度和规模超出自身承受的水平,加上自身实力和运营能力不足,不少长租公寓企业游走于暴雷边缘。

“行业系统性缺少资金与政策的实际落地难,此前都隐藏在繁荣之下。”一业内人士透露,本次疫情中,依赖高周转的长租公寓遭遇全行业的“急刹车”。无论是蛋壳、自如等头部长租公寓企业,亦或是中小型长租公寓企业,在疫情的“放大镜”效应中,接受了社会的多维审视。

“深度链接业主、租客,通过优化用户体验逐步提升运营商的收入结构及利润空间,长租公寓可以说是一门典型的长期生意。”该业内人士认为,长租公寓产业链条长,服务场景多元,这也就意味着利益关联方多,平衡各方诉求难。

以蛋壳公寓为例。在疫情中延迟复工意味着人口流动性的减弱,而租客群体是人口流动性最大的一个群体,这就将防疫工作的压力转到租赁行业。对于拥有几十万租客的蛋壳公寓来说,其压力可想而知。

“在‘黑天鹅’面前,企业的自救与他救措施就尤为明显,对于长租公寓来说,目前在疫情中未迎来包括政府在内的‘他救’途径,而在此前的发展中,资金与政策也很难落地到企业本身,更多的则是对企业的约束。”上述长三角地区某长租公寓负责人坦言,尽管企业花费大量资金用于房屋装修升级,但牵扯到的供应链条长、难预料的场景多,很难从官方金融机构拿来低成本融资。

疫情催生全行业数字化转型,

长租公寓危与机并存

尽管长租公寓行业仍面临诸多的发展难题,但此次疫情大考之下,长租公寓市场对租赁市场的规范化管理与数字化水平,亦是一次全方位校准。

“长租公寓的疫情遭遇并非全是坏事,而是危与机并存。”业内人士这样分析,疫情下的舆论漩涡,让社会有更多的目光聚焦在行业,对后续政策的实际落地有助推意义;而疫情的极端时刻,也让长租公寓的数字化管理水平和能力得到社会审视,体现了长租公寓的长期价值与未来生命力。

本次疫情中,租客作为城市流动人口主力,带来系列防控难题。对于机构化、规模化运营的长租公寓来说,数字化管理与精细化管理本身就是企业能否盈利的关键,也为疫情防控起到有力支撑。

再者,有不少观点认为疫情中“租售同权”的政策难落地。究其原因,就在于单个群体在争取权益的成本过高,让不少租客望而却步。对于长租公寓这种企业化运作机构而言,做好服务、为租户和业主争取长期利益,是在同质化竞争中脱颖而出的关键,也是保障租户权益的助推器。

在互联网深刻改变商业逻辑的年代,长租公寓行业利用数字化手段,助推了租赁市场的透明公开与服务升级。

“疫情之考,也给予了长租公寓行业新的机遇与课题,对于这个关乎民生的行业,能否在平时就厘清权责,让业主、企业、租户三者之间形成符合三方利益的平衡点?”一名业内人士认为,对于政府积极引导的行业,面对长租公寓高周转、低盈利的行业特性,能否在特殊时期给予税收减免、提供长期资金支持等政策倾斜?

长租公寓的困与解,仍需社会多方共同给予答案。

长租公寓 租赁市场 疫情

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