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消费投诉增长4倍的背后:长租公寓不能踩的“5个雷区”

但是对于长租公寓而言,一些早已存在行业内部的问题,被315的镜头放大并剖析。

与迟迟不来的“小阳春”不同,长租公寓行业的“多事之秋”却好似一直未曾离场。关系到民生,这个行业动辄得咎。

以浙江省的数据为例,2019年共受理长租公寓相关消费投诉1362件,与上年相比增幅明显,增长455.92%。4倍多的消费投诉增长背后,其实是长租公寓极易陷入的这“5个雷区”。

高收低租,资金池的演变形态

2019年,全省共受理长租公寓相关消费投诉1362件,与上年相比增幅明显,增长455.92%。投诉反映的问题中就有“高收低租”等不规范经营模式导致平台“暴雷”。

主要原因在于,当前长租公寓普遍交易模式为房东将房子租给平台,平台按月支付租金,再将房子转租给租客,按季度或年收取房租,通过租金支付周期间隔形成“资金池”。部分长租公寓平台为了快速扩张,采用“高收低租”的经营模式,最终因无法维持经营而倒闭。

2019年,乐伽公寓就因高收低租导致资金链断裂而破产,造成上万租客、房东的损失。据了解,该公司共涉及南京、杭州、成都、重庆、西安等8个城市,成立了300多家签约中心,曾为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套。乐伽公寓破产跑路,涉及房间数达到数万间,导致上万人被坑。

在乐伽之后,还有喔客、国畅等几家长租公寓品牌爆雷,都存在这样“高收低租”的运营模式。业内人士认为,“高收低出”与租金贷一样,是典型的利用资金池玩长租公寓,无形中放大杠杆,而缺少风险控制,经营管理失误,结果导致房东、租客严重损失,对长租公寓的品牌也造成不小的损失。

避雷针

自2019年9月,南京首创“住房租赁租金托管制度”,借鉴了购房环节的首付款第三方托管的方式,目的是保障资金的安全性。

之后,住建部等6部门也联合发声,印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》中对高收低租明确了管理规定:加强对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)经营模式的住房租赁企业的监管,指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户。

这样的托管制度,对租户来说是一种权益的保障,对运营商来说一定程度上会提高运营和融资成本,同时也会提高行业进入门槛,加速行业内的整合和优胜劣汰。

房东不答应减免租金,就送解约法务函

房东不答应降房租,送一封降租解约沟通函;房东不答应减房租,送一封解约法务函。对于房东不答应的事情,一些长租公寓品牌似乎把这张文书当成了“必杀技”,试图达成让房东同意减免租金的目的。

的确,当下长租公寓行业的现金流存在困难,需要做好“开源节流”。但是与房东之间的沟通需要谨慎。甚至有品牌将疫情转化为不可抗力为由要求无责解约。对此,法律人士表示, 以不可抗力为由要求无2019年001期梅花诗是什么责解约,在法律上是站不住脚。因为疫情并没有影响租客正常使用房屋,而且租客也已经按照租约约定交付了租金,因此,原租赁房屋的合同的履行并没有受到影响。

另外还有一种情况,长租公寓品牌内部对于房源价格的调整,要与房东协商减免房租。

以青客在2019年底房源调整情况为例,基于对房屋的过往数据统计,青客每月支付给房东的租金已远远超出了从租客处收取的租金,属于“高进低出”情形。所以青客通过降租的方式,对全国范围内的“高进低出”房源进行盘整。但是由于沟通存在问题,导致部分房东通过换锁、断水断电等形式来清退租客,对其造成了损失。当时,青客也向房东寄出了降租解约沟通函。

避雷针

首先长租公寓需要谨慎使用合同中的“不可抗力”,因为这并不是说服房东减免租金的万金油。

与其通过对“不可抗力”的多重解读从而达成减免租金的需求,不如与房东、业主冷静沟通,阐述品牌在当下所遇到的困难,并与其协商沟通减免租金的事宜。在疫情期间,我们看到不少房东主动为自己的租客减免租金。可见,减免租金这一件事情是存在协商余地的。

另外,长租公寓品牌找寻开源节流的方法,可以借鉴目前头部品牌的一些做法,理性拓展房源规模,减少不必要的营销费用。同时积极需求外部资本以及国家政策的支持,以更好地渡过难关。

拖欠房东租金,“不可抗力”不是借口

近期,就长租公寓拖欠房东租金的现象,杭州房管部门已约谈过青客、巢客、沃客、自如、三彩家等多家长租公寓,但由于不少长租公寓资金紧张,拖欠房租问题短期内尚难以解决。

针对拖欠的房租,三彩家创始人文宁在维C公寓传媒的采访中回应,因为复工时间的推迟,加上期间遇到大量租客退租退款,租客延期支付租金、房源大量空置等情况,造成部分1月份和2月份业主租金未能按时支付。不过,文宁也给出了解决方案,3月1日复工后,部分1月份和2月份的未付租金,分摊在业主剩余租赁期内按月平均支付,最长不超过12个月。

疫情对长租公寓本就不宽裕的现金流的影响的确不小,据克而瑞发布《关于新冠肺炎疫情对长租公寓影响的调查报告》,在上百份反馈信息中,在损失金额预估方面,根据企业体量不同,中小企业损失金额在十万以下的仅占12%;59%的企业损失金额超百万;规模型企业亏损更是达到千万级。

但是,有部分企业不仅拖欠房租,还用了“不可抗力”这样的理由,来说服房东延迟支付租金。还是那句话,“不可抗力”这四个字并不是“行权之矛”,不能随意使用。

避雷针

从法律层面而言,在长租公寓行业领域,运营方对业主方负有的合同义务为租金支付义务,属于金钱债务履行,在客观上不存在履行不能的情形,其援引“不可抗力”对业主方进行抗辩缺乏合理依据。

在承租方占用使用租赁房屋期间,“不可抗力”对运营方的房屋交付义务已无实际影响之可能,其以“不可抗力”为由要求提前退租属违约行为。

对于那些在疫情中受损严重的长租公寓而言,可以与房东协商减租。例如,武汉本地长租公寓江寓就通过协商,实现了部分房源租金的减免,共同抗疫。这家长租公寓品牌还通过微信公众号对房东进行采访和表彰,这类做法也值得其他长租公寓品牌借鉴。

难以撤回的租金贷,让房租再飞一会儿

疫情期间长租行业“租金贷”矛盾愈发明显,租客退了房却拿不回押金和房租,或者“租金贷”难以解绑等等。有租客表示,因为租金贷的缘故,自己多交了两个月的房租。

据这位租客表示,在申请退租之后,等了一个月,她并没有等到长租公寓方面的退房结算。更让她焦虑的是,1月底银行方面向她发来还款账单,也就是说,她的租金贷业务并没有解除。但是公寓人员并没有处理她要求解除租金贷业务的需求,所以她不得不继续偿还银行贷款。

相关数据显示,2019年53家长租公寓出现经营问题,其中资金链断裂及跑路的共有45家。这次疫情的发生,更让长租公寓行业资金吃紧。

加上2019年底,住建部等6部门联合印发的文件中对租金贷的使用比例做出了明确规定:住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。这一规定,也断了不少原本依靠高杠杆的长租公寓企业获得运营资金的主要来源。

对于此类业务中受影响的租客,长租公寓应该加强后期的服务能力,避免出现此类租客退租了,“房租还要再飞一会儿”的情况。

避雷针

上海汉盛律师事务所高级合伙人李旻认为,租户应谨慎对待合同中涉及的贷款协议。“长租公寓并不为租客与第三方金融机构的借款提供担保,实际上,租金贷的签订意味着债务的转移,而债务关系的变更主要依赖长租公寓和第三方金融机构是否达成合意。如果没有,那债务的责任人依旧是租客。”

另外,长租公寓需要及时处理此类租客的退租事宜,及时与租房贷业务方之间的沟通。为了不影响征信,不少年轻的租客选择继续支付租金贷,这对一些本不宽裕的租客而言,无疑是一笔不小的损失。

长租变短租要涨价,特殊时期要特殊对待

在疫情期间,自如频频陷入舆论漩涡。其中之一就是有消费者投诉称疫情期间在自如租住的房屋到期,想要续约,但发现租金已由原来的2099涨为2399,涨福12.5%。此外,还有些租客认为这是疫情期间不便搬家换租,所以自如肆意哄抬租金,续租普遍增长10%-30%。

对此,自如回应,出现个例多为长租换短续导致,已跟进并与租客基本达成共识。但租客却纷纷反馈,并没有达到共识。自如CEO熊林也表示,“若证实一例趁疫情涨价 我和全体管理团队立即辞职。”

其实,长短租结合,是不少长租公寓为了提高出租率都会采取的出租方式。不过,出于成本考虑,例如保洁费以及招租费用,长租公寓的短租价格会高于长租。但是在特殊时期,针对特殊情况是否可以特殊对待。对于长租公寓而言,如何更好地在保护好自身营收的基础上,为这部分租客送上一些人性关怀的租金减免也是一个值得考虑的问题。

避雷针

对于这类情况,租客首先需要了解好情况,自己所租住的长租公寓企业原本是否就存在短租租金会更高。虽然合理维权是值得鼓励的,但是也不能过度使用媒体的力量。

经历了本次疫情,长租公寓也可以考虑针对不同的特殊时期,推出相应的便利措施,以及价格浮动准则,以更灵活地应对各类特殊情况。

结语

今年的315晚会推迟了,原本这个时候会有许多的文章详尽分析那些登上晚会的品牌。但是对于长租公寓而言,自春节以来的近2个月的时间,就像是一场拉长的315晚会。一些早已存在行业内部的问题,被镜头放大并剖析,租金贷问题、房租减免、以及与房东的沟通问题。作为住房租赁行业垂直媒体的一员,迈点空间租赁希望帮助更多的长租公寓企业三省己身,将身上的刺逐一挑出,并不断完善。

的确,行业还存在着不少的问题,租金的托管机制执行问题、现金流困难之下的出路找寻、以及规模大战过后的精细化运营难题。“负重前行”,一直都是这个行业发展的主基调。就像上文中提及的5个“避雷针”,它们的作用就是帮助企业及时纠正错误,减少对房东、租客的损失之后,让这个行业能以提供更好的租房生活而立于世。

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