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青客公寓高管变动背后:上市不足半年陷资金泥潭 “国家队”已接盘

要达到持续合理的盈利水平,长租公寓需从运营的规模转到长期稳定运营上来。

“长租公寓第一股”青客公寓(QK.NASDAQ)近期风波不断。

继澄清破产传言之后,该公司日前宣布,首席战略官兼高级副总裁尤强(Jackie Qiang You)由于个人原因辞职。而尤强加入青客尚不足一年时间,由此引发外界关注。

“目前青客公寓所受到的市场质疑声音不少,尤其在疫情期间其面临股价下跌以及运营压力增大的考验。尤强离职和市场环境或存在一定关系,但更大的可能性则是其发展思路和公司管理层产生了较大分歧。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

“青客公寓实际上已经爆仓,其负责人也被约谈过,目前正在政府支持下,由国家队进场接盘。”一位知情人士告诉财联社记者,“公司被国家队接盘后,运营模式也将发生改变,对于职业经理人来说,辞职也是理所当然。”

青客梦碎长租市场

青客公寓发布的资料显示,尤强从2019年7月到2020年1月任该公司首席财务官,2020年1月以来出任首席战略官兼高级副总裁。

“公司上市仅仅半年,一个总裁级别的高管辞职,其实是不正常的,说明公司经营面临较大的压力。”一家知名研究机构的高层向记者表示。

作为长租公寓头部企业,青客自2012年成立以来一度受资本热捧,发展迅速。截至2019年上半年其房源量达10万间,业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市,并于2019年11月成功在美上市,成为首个登陆美股的长租公寓品牌。

快速谋求规模扩张的同时,青客公寓近几年财务状况堪忧。2017财年至2019财年,该公司连亏三年,分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元;负债率则不断攀升,2017财年至2019财年分别为137.17%、143.82%和145.02%。

此外,青客的“租金贷”业务饱受外界诟病。截至2019年末,青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例高达62.6%。

青客上市不到两个月,就因被曝出拖欠房东租金及租客押金而陷入舆论风波。今年疫情发生后,该公司困境加剧,一度陷入资金链危机。

4月16日,青客公寓公开回应称,针对之前小部分房东、租客的合同纠纷,争取在3个月之内逐步恢复正常。

而据上述知情人士介绍,目前青客已引入国家队接盘。据多家媒体报道,目前青客正将旗下各主要城市的部分房源转交给建融家园,而建融家园是建行旗下的房屋租赁服务平台。

行业进入“淘汰赛”

“长租公寓是靠规模靠运营效率、利润率比较低的行业,也是民生行业,这几年资本市场浮躁,有关部门缺乏监管,一些资本借着政策包装去上市,最后爆发资金链问题。”景晖智库首席经济学家胡景晖如是说。

58安居客房产研究院报告显示,目前很多租赁机构在现有的租金水平下,往往不能保证合理的盈利预期,大部分长租公寓运营方依然没有实现真正盈利。

“这与长租公寓的模式有关,长租公寓的核心问题是高进低出、短债长投,一直没找到盈利模式,上市是为了续命,而疫情加速了部分企业爆仓。”胡景晖表示。

据克而瑞统计,今年一季度,受疫情影响,房企长租公寓整体拓展基本处于停滞状态,前20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。

“现在疫情还在持续,对于以白领为主的长租公寓市场而言,不但会影响出租率从而降低收入对成本的覆盖能力,还会影响其他衍生和增值收入,再加上竞争日趋激烈,长租公寓将进入同业并购和集中度快速提高的淘汰赛阶段。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉记者。

张波则认为,对于很多机构化运营并有着较大规模的长租公寓来说,简单的“二房东”模式并不是最佳的发展路径,甚至可能会逐步被市场淘汰。未来随着租赁行业不断发展,政府侧支持力度的不断提升,包括REITs类金融工具的支撑,长租公寓会有更多的模式出现。

他进一步表示,从政府侧来看,一方面要加大对于租赁市场的支持力度,无论是租赁土地的供给、租赁房源的募集还是租赁运营机构的税收等方面的支持,都需要逐步提升;另一方面对于租赁的规范也需增强,尤其是涉及金融的“租金贷”管控不容忽视。

多位接受记者采访的行业人士指出,要达到持续合理的盈利水平,长租公寓需从运营的规模转到长期稳定运营上来,运营方需要从长租公寓自身“产品力”上多做文章,提升用户在长租公寓的差异化体验。

“长租公寓的行业规模未来会继续增长,行业洗牌也将加剧,未来会出现一些新的长租公寓企业,同时现有的一些企业会因撑不住而倒闭。”上述研究机构高层向记者表示。

青客 长租公寓 租赁政策

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