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“长租公寓第一股”青客公寓的“租金贷“风险!

截至2019年6月30日,青客公寓披露供给97621间房,增长率仅为7%,扩张乏力。

长租公寓暴雷问题本来由来已久,但今年疫情则让整个行业雪上加霜。据不完全统计,近几个月,已累计出现20多家长租公寓接连爆雷。随后,多地监管部门及住建部紧急下发加强住房租赁市场监管的文件,特别是针对“租金贷”问题已经明确叫停,长租公寓的监管迎来一个新的高峰。作为“长租公寓第一股“青客公寓自然无法独善其身。如何”活下去“?或许是以青客为主的公寓运营商面临的最大问题。

“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”两年前,时任我爱我家副总裁胡景晖如是说。而今一场疫情,长租公寓资本盛宴背后信奉的模式正像多米朵骨牌一样倒下,接连暴雷的长租公寓,也验证了胡景晖的话。

据不完全统计,近几个月,已累计出现20多家长租公寓接连爆雷。成都、重庆、合肥、郑州、杭州、上海……房屋租赁行业的雷声在全国各地炸响,从小微企业到上市公司均有涉及——长租公寓的“暗雷”,“高进低出、长收短付“模式的租金贷风险在疫情的催化下终于被引爆。

虽然目前监管排查已经进一步展开,但房屋租赁的雷潮还远未结束。上市仅半年的青客公寓也无法独善其身。作为“长租公寓第一股”的青客公寓,自去年在美股上市后就一直备受关注。在年初陆续传出租金贷问题、资金链危机以及频频被传出倒闭跑路等负面消息,目前在政策高压下,青客能否安然渡过这个寒冬?

流血上市的青客

青客公寓成立于2012年,属于长租公寓行业起步较早的那一批。从创立之初,青客公寓便开始借力资本,上市前青客公寓股权融资累计已超1亿美元。

2019年10月7日,青客向美国证券交易委员会递交了招股书,申请在纳斯达克上市并募资近1亿美元。成功IPO之后,相比于被传出赴美上市计划的自如和已经提交招股书的蛋壳公寓,青客公寓成功“抢跑”,被誉为“长租公寓第一股”。

这并不是一个上市的好时机。

青客的抢先登陆美股被认为是“流血上市”,招股书显示,青客公寓长期以来一直处于亏损状态,2017财年至2019财年已经连续3年净亏损,分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元。而上市不到一个月,多名房东就表示青客公寓已拖欠房租数月。

而由于青客在规模及增速上不及蛋壳,而招股书发布后的认购情况也不理想,公司担心如果上市时间与蛋壳接近,会影响到上市的成功与否,“高层达成了共识,上市是第一目标,募资可以适当调低”。

11月2日,青客更新了招股文件,将IPO规模由原本的520万股ADS(美国存托股票)下调至270万股,募资金额也由1亿美元下调至不到5000万美元,募资目标大幅下调后,青客在三天内完成了上市。

过度依赖租金贷

青客公寓的运作模式与市场上大多长租公寓无异。

一方面以优惠为由吸引租客签约租金贷,另一方面通过租客贷款获取银行机构的资金,来用以规模扩张。

在青客模式中,租金贷的地位毋庸置疑,通过一次租金贷合约签订,青客就可以从银行端一次性获取一年的租金,以此作为新房源拓展及装修的资金,再将新房源以租金贷方式出租,形成快速的资金循环。

根据青客公寓年报,2019年,青客公寓共与11家金融机构建立了合作,其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行,贷款年利率在4.35%到8.60%之间,未偿还本金为7.567亿元。

青客公寓方面表示,通过折扣等方式鼓励租客办理“租金贷”来支付租金预付款,以便从合作的金融机构处获得整个合同期内租金的一次性付款,这些租金预付款是青客公寓日常运营的主要资金来源,也是其流动负债的主要构成部分,如果租户提前退租,青客公寓需承担一次性退还贷款的责任。

2019财年,青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月,仅有5.5%租户会选择到期续租。在青客已终止租赁合同的租户中,有48.4%租户在预付款所涵盖租赁期内终止合同,被没收1?2个月租金。

相关政策要求,到2022年底,长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30%。而截至2019年末,青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%,超过最低标准的两倍之多。

此外,根据住建部最新发布的《住房租赁条例(征求意见稿)》,《条例》特别明确,住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务、利用租户或者房东名义套取信贷资金、克扣或者延迟返还租金押金。住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

这些规定,无疑将对青客公寓的租金贷业务造成巨大的打击。

模式存隐患

此外,一旦青客公寓资金承压,那么租金贷的风险就会被引爆。回看青客公寓2019年11月赴纳斯达克上市的情景,更像是资金承压下寻求资本市场背书的一次背水一战。

2017年至2019年6月,青客公寓净亏损累计达14亿元。按2019年6月30日为止97621家租户计算,青客公寓每租出一间房平均亏损3821元,尽管与2018年每间房亏损5469元相比,亏损幅度有所收窄,但离营收平衡还很遥远。

在连续亏损的前提下,青客不得不放慢了它的扩张速度。

青客公寓成立运营的第一年(截至2012年12月31日),其可供出租的房间数为940间,且全部位于上海;截至2018年12月31日,其运营覆盖的6座城市共有91234间房间,复合年增长率为114.4%。

这种爆发式增长到了2019年已悄然放缓。截至2019年6月30日,青客公寓披露供给97621间房,增长率仅为7%,扩张乏力。

这些数据背后反映的,是青客公寓运作模式的不可持续。

近年来,长租公寓运营模式问题不断,而融资与规模之间的掣肘,催生了很多转嫁风险至房东与租客的操作模式。一位市场研究人员表示,“模式上,长租公寓还没等到规模下盈利的时间节点,春节后因疫情人员流动减少,整个行业都面临很大现金流压力。当下长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金,看似资金大进大出,实则处于高成本、低成长的两难境地,资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞。”

造血能力不足

和其他长租公寓运营商一样,青客公寓做的还是“二房东”的生意,其商业模式为赚取房租差。就是以一定价格从房东手中拿到房源,再通过装修提升居住条件,以更高的价格分租出去,赚到的是差价。 

招股书显示,2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月,青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6%。 上述期间,青客公寓的平均月租金(打折后)分别为1160元、1180元和1075元;青客公寓获得的折扣后租金差比例分别为26%、25.3%和20%。

截至2019年6月30日,单间折扣后月租金差额约为215元。考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本,其利润空间并不大。

长租公寓的装修成本几乎占到总成本的17%,极大地考验企业的现金流。2018年8月,青客公寓引入了融资租赁模式,与一家国有银行拥有的租赁服务公司合作,进行公寓的采购和装修。

同时,在一座城市扩张的初期,平台可能会继续产生前期装修成本以及其他运营成本和费用,而不会产生相应的净收入。

再说到造血能力,同多数分散式长租公寓企业一样,青客公寓的营收来自租赁及增值服务。其中,租赁是主要收入来源,分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3%。

据招股书显示,2017财年和2018财年,青客公寓的租金收入(打折后)分别为5.09亿元、7.97亿元,截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓的租金收入为7.93亿元。

由于过于依赖租金收入,如果不能及时、低成本地吸引或留住足够的租户,或者房间空置期比预期长,可能会给经营业绩带来不利影响。

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