1. 酒店规划设计

投资日本民宿的华人,2020都不得已被推上了赌桌

大浪淘沙不是坏事,把那些低价竞争的、不守规矩的淘汰掉。

“花钱买个教训。”已将大阪公司注销的民宿主老李说。

华人进军日本民宿市场的风潮从2017年左右开始,到2019年,由于2020年东京奥运会和2025年大阪世博会的双重概念,日本房产市场火热,更多华人跑步入场,甚至贷款买房投资。突如其来的疫情对热得发烫的日本民宿业不啻于兜头泼了一盆冰水,有人果断止损离场,有人苦苦支持,有人申请政府补贴,展望明年。

投资日本民宿一度是个火热的生意,疫情之下影响如何呢?曾旅居日本两年多、出版《京都漫步》《京都好物》《北海道漫步》的旅行作家骆仪对一些华人民宿运营者进行了采访。

关西最大民宿在川:入住率下跌近半,扩张计划延缓

在创立“在川旅宿”之前,韩哲是“今夜酒店特价”创始人、穷游网COO,对酒店、旅游业和资本市场都有深厚积累。2017年,他请知名日本设计师青山周平改建京都町屋旅馆“合庭”,有60多个房间的整栋公寓楼“Chuan House花园町”开业,开启在川进军日本的步伐。不到3年,在川已发展成为关西地区规模最大的合法民宿品牌,旗下有12家店、代运营接近300栋一户建(小面积独栋房子,一般为2-3层)。

跟去年相比,在川的入住率下降了约50%,以前以外国客人为主,现在以短期商务出差和旅行的日本客人为主。而去年暑假、十一都达到90%的入住率,疫情的影响还是挺明显的。不过,疫情爆发至今,在川基本没有主动下架房源或裁员。在日本封城后,根据日本政府的补贴政策,正社员(全职员工)薪酬的85%由政府来承担,清洁布草等兼职员工则根据入住率做了相应调整。企业方面,在川也申请到国家、大阪市和行业协会三个层级的补贴和贷款,解了燃眉之急。

韩哲介绍,在川的房源分为两类,一类是整栋楼集中运营,由在川和大业主、地产商通过加盟分账的方式合作,所以入住率下降只是减少了收入,并没有增加额外支出。“大业主、地产商来都是按照20到25年的建筑成本回收周期来看待这个不动产生意,目前他们还OK,看不到匆匆忙忙要踩刹车的迹象。”

在川运营另一类房源是小业主的一户建,自己购买、自己装修,基本都还在坚持;还有一部分小业主是在民宿热时自己买了一两套,可能在周围商圈又租了几套,现在就有一些做关停或转成长租了。“整体来看,直接关停的不多,几乎都是在转成长租,毕竟我们房屋的状态本身就是民宅,结构、洗手间干湿分离等特点都是符合日本家庭居住习惯的。”韩哲介绍,现在在川运营的一户建还有100多栋。

“我们还能坚持的很重要一个原因,是我们的成本结构整体上还是偏轻资产的,大部分都是加盟店,企业和员工都有政府的补助,所以整体的净现金支出不是特别高。”韩哲说,如果没有疫情,今年原本是在川大规模扩张的一年,原计划要新开16间店,现在只开了3间。

在川主要的合作伙伴是日本的不动产商,“跟国内不太一样,国内都是卖房子赚差价的,日本的不动产商则是保持非常高的长租比例赚租金的,所以他们还是要盖房子的,只是因为疫情延缓了建造速度,所以估计我们这些店明年、后年陆续还会开。”趁疫情期间大家都比较闲,韩哲开始接触新的不动产商,“疫情前有一些顶级的不动产商,想去拜访人家都拜访不到,现在大家的心态都很好,可以拜访到,我们也在尝试谈明年、后年的拓展计划。”

韩哲说,应对疫情的心态,一开始肯定是有点懵的,毕竟是平生第一次经历过这么大的全球事件,但很快就调整自己心态,让员工和自己都忙起来。

对于出国游重启,韩哲的期待比较低,不指望能很快恢复到之前90%入住率,只要能恢复到65-70%入住率,达到收支平衡,这样所有店都可以开起来,所有员工都有活干。“今年底如果赴日旅游能启动,到明年樱花季应该能到保本状态,那对所有的业者来说就蛮开心了,再往后就要看全球疫苗跟特效药的研发进度了。”

买房定居京都的Candy:4家民宿停业,靠政府补贴支撑

2015年,Candy初次在京都置业,买下清水寺附近的一栋一户建做民宿,当时日元汇率才5.0(现在1000日元约合人民币6.5元),是投资日本房产的好时机。随后,她卖掉上海的房子、转手莫干山民宿,公司股份也转让了大部分,于2017年全家移居日本。这几年,她又陆续买下京都3栋一户建来做民宿,均是自己设计装修、自己管理,入住率维持在70%左右,毛利达20%。

今年3月初,4间民宿都停业了,水电、宽带等成本支出每月要一万多人民币,另外还要交100多万日元一年的房产税,以及持日本长期签证须缴纳的医保和年金(相当于养老保险)等费用。最近,Candy领到了日本政府发放给企业主的一次性补贴200万日元。“能提交账目证明今年受疫情影响,营业额比去年同期下降50%以上的企业都可以申请。”Candy说,好在自己一直有交税,有些逃税的华人民宿主就没法申请补贴了。另外,她还申请了无息贷款,希望能批下来。

“刚开始时肯定焦虑的,要交的各种费用都是自动扣款,眼见着银行账上数字一天比一天少,怎么可能不焦虑!”不过,在京都住了几年,京都人的淡定心态还是对Candy有影响,国内朋友更焦虑,赚多少钱都觉得不够,在日本大家都很慢,不去攀比,慢慢地自己心态就调整过来了。她还是跟疫情前一样去上插花课和茶道课,“上课的时候心无杂念,完全沉浸其中,就不会去想亏钱的事了。”

日本的疫情得到控制后,Candy跟家人到淡路岛、九州等地旅行。利用日本政府为复兴旅游业推出的“Go To Compain”旅游券,旅行成本比疫情前低了约1/3,加上没有外国游客,旅行体验不错。Candy还计划在10月考下清酒三级品酒师(WSET Sake Level 3),这样将来日本入境旅游恢复后,她能为客人提供更好的游客体验。

“我跟老公说,我们还是挺幸运的,来日本时还有点经济基础,没有房租负担,政府又给了补贴,如果日本政府不给补贴估计要死翘翘。”Candy说,“今年大家都苟住(上海话,活下来再说),慢慢熬。”

租房投资的老李:民宿上线3月即遭遇疫情,公司已注销

去过日本旅行十多次以后,老李对日本的文化、料理和商业社会都有了较深入了解,成了身边朋友眼中的“日本通”。他发现关西的酒店选择少、价格高,便萌生了开一家民宿的念头,开始在赴日旅行中考察民宿行情并寻找合伙人。

虽然对京都和京都传统建筑有情结,但町屋的房源很少,老李一直没找到价格和地段都合适的房子。加上京都对民宿业的限制颇多,又在2019年出台新规,要求民宿必须在800米范围内设有24小时有工作人员待命的接待处(日本称为“帐场”),令民宿运营成本大增。出于现实角度考虑,老李转为寻找大阪的房源。

跟热衷于买房做民宿的国人不同,老李决定采用租一户建进行简单装修的模式,这样能以较低成本进入民宿市场。“只要入住率做到70%,年回报率就有15%左右,1年到1年半能收回投资成本。”老李说,回报时间相比北京城市民宿要慢一些,选择在日本做民宿,“主要还是情怀,我跟其他在日本做民宿的朋友交流,出于情怀而做的大概占70%-80%,比较少考虑利润。”

经过几年的酝酿和准备后,2019年6月,老李的公司终于注册下来,于11月上线两间一户建,各定价1万日元左右(约合人民币650元),能住6-7人,适合拖家带口旅行的中国人。虽然错过了红叶季,老李的民宿在12月淡季依然有60%入住率,春节前后的预订也不错。订单主要来自Airbnb和Booking,“当时我们对预订平台用得还不是很熟,也没有针对中国客人做推广,纯粹靠自然流量,相信随着时间推移、累积的好评多了,入住率还会上去。”今年2月,老李又上线一个新房源。

疫情一来,客人纷纷退订,3月只剩下零星入住,4月彻底归零。老李和合伙人决定先下线新房源,同时尝试开拓跨境电商业务开源。但当时中日之间的物流还不正常,价格居高不下,他们对这个领域也没有相关资源和经验,没做起来。另一方面,3栋一户建的房租、人力、垃圾处理等成本,每月就要30万日元(约合1.95万人民币),跟房东沟通过,但没能获得租金减免。

到4月底,“扛不下去了”,老李和合伙人达成一致意见,决定退掉全部房源,注销公司。在支付了金额不菲的退租违约金后,他们投资的1000万日元(约合人民币65万元)基本耗尽。“曾经很焦虑,冥思苦想怎么开源节流,最后作出决定退出,解脱了,不焦虑了。”老李说,当时不知道疫情到底持续多久,现在依然前景不明朗,及时止损是比较明智的决定,这跟他的金融投资理念是一致的。

回顾这次试水日本投资的短暂经历,老李感到最庆幸的是没有花钱买房,退出的损失还不算太大,没有影响到自己原本的生活质量,“就当是花钱买个教训”。

他认为,即使没有疫情,在日本通过买房做民宿,收回投资的速度还是太慢了,而跟租房相比,更好的方式是代业主运营民宿,不投入资金,同时通过旅游地接、租车等业务提高利润率。“日本的酒店民宿业被炒得热度过高了,去年京都就开了不少新酒店,竞争比前几年大得多。”另外,日本民宿业规范之后,虽然政策踏实了,但整体利润空间下降了,不像国内很多城市民宿,没有明确的规则,但可能能赚到钱。老李承认,他们远远低估了跨国投资的难度,日本民宿相关政策之复杂、商业效率之低都超出想象,“以前想象得太美好了”。

行业:大阪超1/4民宿退出

2017年,Airbnb等平台相继在日本拓展市场,线上民宿的规模达到了6万多套,据“一条”报道,其中过半外国民宿主来自中国和韩国,2018、2019年入场的华人民宿主仍在快速增长。

2018年6月,日本《住宿宿泊事业法》(简称“民宿新法”)出台,对民宿的消防、安全、环境卫生等提出严格要求,未取得合法资质的民宿必须从民宿平台下线。日本民宿行业大面积洗牌,Airbnb房源缩水近8成,到2019年才恢复至5万个房源,另有2.3万个酒店和传统客栈房源。华人民宿主也需要雇请行政书士(代办行政手续的专业人员)帮忙注册公司和申请民宿牌照才能上架房源。京都对民宿的准入门槛尤其严格,帐场制度的出台进一步压缩了利润空间。

日本观光厅的调查结果显示,自2018年“民宿新法”实施以来,一直在持续增加的民宿数量首次出现减少的趋势。截至到5月11日,合法登记的民宿达2.1176万家,低于4月10日统计时的2.1385万家。据澎湃新闻报道,截至2020年4月,日本民宿业务的撤出件数约为4100件,转让的房源主要遍布在东京、大阪和博多等地,其中影响最大的是对访日游客依赖度较高的关西地区。另据大阪市官方消息,大阪民宿房间在今年1月末时超过了1万1000间,之后从2月到8月之间接到了废止3059间的申报,超过房间总数的1/4。

Candy透露,民宿预订平台“自在客”的日本华人业主群,原本有400多人,现在只剩下约一半人,平台倒闭后也不知道业主拿到房费没有,那些借钱买房投资的业主估计也撑不下去。“大浪淘沙不是坏事,把那些低价竞争的、不守规矩的淘汰掉。”

老李说,日本社会比较稳定,其房产有一定投资价值,随着国内理财产品的利润下降,日本房产的租售比收益效果显得更好了,买房做长租的年利润率能达到4-7%。而业主自己运营短租的话,年利润率能达到8-10%,做得好的能有14%左右。另外,很多人也有通过投资日本房产、开民宿公司来办理日本长期签证的需求。“但它不是个暴利的生意,没有情怀因素或签证需求,光为了赚钱做这个,划不来。”

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