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海航伦敦大撤退 亏本清仓资产背后的买家“新鸿基”

新鸿基公司联手澳洲投行麦格理集团,斥资1亿英镑(折合约9.1亿人民币),买下了海航集团持有的伦敦金丝雀码头写字楼,又称作瑞信大楼。

  在“脱欧”日期再次变动、延迟之下,近期英国政坛愈加动荡。不过,这似乎丝毫不影响投资客对于英国酒店、写字楼优质资产的青睐。这一次,出手的是香港新鸿基公司。

  有趣的是,买家此“新鸿基”非彼“新鸿基”,卖家则是“业界”耳熟能详的海航。

  近日,香港新鸿基公司联手澳洲投行麦格理集团(Macquarie Group),斥资1亿英镑(折合约9.1亿人民币),买下了海航集团持有的伦敦金丝雀码头写字楼,又称作瑞信大楼。

  这一出售价远低于当年海航买入价1.31亿英镑(折合约12.18亿人民币)。在处理完这项资产之后,海航目前在英国已无地产项目在手。

  抄底接盘背后,是海航对于清理资产的迫切,也是新鸿基李明治家族又一次资产掘金之旅。

  又见海航:折价清空英国资产

  海航买下这一英国资产是在三年前。

  2016年4月20日,海航斥资1.31亿英镑收购了位于伦敦金丝雀码头的哥伦布广场17号大楼,按照当时1:9.3汇率计算约为12.18亿人民币。

  该写字楼位于伦敦金丝雀码头金融城核心位置,总楼面面积为19.54万平方英尺,由于此前整租给瑞士瑞信银行,又被称作瑞信大楼,租约到2024年11月,且有选择权续租15年。

  数据显示,当时该物业年租金位于640万英镑,折合约5800万人民币,物业年回报率高达4.9%。

  彼时海航表示,将持有该物业用作长期资本增值以及租赁用途,预期可带来稳定及持续的收入。收购主体则为海航集团子公司海航国际投资,海航国际投资在2015年完成供股后,一直在进行业务重整转型,积极开拓具有稳定投资回报的国际性投资项目。

  事实上,瑞信大楼已是海航在伦敦的“二次置业”。

  于2015年8月,海航在英国伦敦拿下首个重大收购项目路透社总部大楼,是伦敦标志性建筑之一,与瑞信大楼同样位于金丝雀码头。

  不过,今年2月初传出海航拟减价1亿英镑出售路透社总部大楼消息,目前该项目已被一家中资企业买入。殊途同归,海航在英国仅剩的瑞信大楼同样面临减价出让的境地。

  对于折价,有分析认为或是与租客瑞士银行退租有关。消息指出,在海航买下这宗大楼之后,瑞信银行便称将于2020年初搬离,虽租约未到但其提出了解约或转租,所以该楼有一定的空置危险,使得估值有些下降。

  莱坊大中华区研究及咨询部主管纪言迅则表示看好该资产的优质性:“出售项目本身是优质资产,属于超甲级写字楼,地段也位于英国几大重要金融区之一金丝雀码头。”

  在其看来,折价出让更多是由于海航本身资产清理的需求,相应地会把价格预期放低。另悉,该项目在今年早些时候曾被海航作为债务抵押。

  4月16日,海航旗下子公司CWT International Limited曾发布公告表示,因公司未能向贷款人支付根据融资协议到期及应付的应计利息及若干费用合计约港币6300万元,融资协议已发生违约,贷款人将取得所有已抵押资产的管有权。

  而海航抵押资产里面就包括英国的一处投资资产,即瑞信银行大楼。

  债务违约后,海航曾短暂失去该栋大楼的控制权,虽于8月份再次将控制权拿回,但海航已有意迅速转手,缓解债务危机。

  甩卖资产对于海航已是“老生常谈”的话题,从2017年下半年开始,债务与流动性压力就逼得海航不断抛售旗下资产。

  海航董事长陈峰曾公开表示:“2018年以来海航已卖出3000亿元资产,创造了一家企业一年处置资产的世界之最,且后续还有千亿资产在出售路上”。

  据观点地产新媒体不完全统计,今年以来海航已陆续出售上海浦发大厦约70%面积,纽约曼哈顿第三大道850号大楼,路透前英国总马会特供资料東方心經部大楼以及香港卢吉道百年老宅等等。

  甚至包括海航集团在港股最重要的上市平台之一香港国际建投,同样没能脱离这一境遇,被海航以70.23亿港元清仓。

  在流动性危机解决之前,海航或将处置掉更多的“瑞信大楼”。

  背后金主:枭雄李明治家族

  对于不断“卖卖卖”的海航,买家新鸿基公司在这场交易中仅仅凭借“新鸿基”三字,就足于吸引眼球。

  但这个新鸿基并不是香港四大地产商之一新鸿基地产,而是新鸿基金融集团,英文全称为Sun Hung Kai & Co. Limited,是一家总部位于香港的投资公司,成立于1969年。

  新鸿基金融核心业务包括财富管理及经纪业务、资产管理、企业融资、私人财务以及主要投资,主要的投资包括上市及私人的信贷及股权投资以及房地产的投资。目前,新鸿基有限公司资产总值达410亿港元。

  虽与新鸿基地产隶属两个不同的领域、公司以及家族,不过新鸿基金融绝不是“碰瓷”新鸿基三字。

  “新鸿基”最开始是由三位创办人从各自公司各取一字而组成,其中“新”字取于冯景禧家族的“新禧公司”、“鸿”字代表郭得胜经营YKK拉链等业务的“鸿昌行”,而“基”字则取自李兆基之名。

  当时三位创始人合称为“三剑客”,于1963年合组“新鸿基企业有限公司”。随后于1969年,三人开始各自发展所长、分道扬镳,其中郭得胜、李兆基专注地产,着重发展新鸿基地产。

  另一边,1969年底,冯景禧成立了“新鸿基证券”及“新鸿基财务”,曾一度占了香港股票市场总成交量的两成。其中,新鸿基证券有限公司于1983年上市,后于1996年,冯景禧次子将公司卖予联合地产的李明治家族。直至2011年年底,新鸿基证券正式更名为“新鸿基金融有限公司”,由联合地产持股。

  而接手的李明治家族虽不是所谓的香港四大家族,但同样大有来头。

  李明治本人祖籍福建,40年代出生于马来西亚,80年代移居澳大利亚并在当地创办了辉煌澳大利亚集团。颇为传奇的是,就在1987年大股灾前一周,李明治将澳洲业务作价4亿港元悉数出售,逃过澳洲经济衰退的风波。

  也是从80年代开始,李明治登陆香港投资起房地产和股市,通过收购、借壳等先后收购多家香港上市公司,在香港迅速崛起,联合地产同样是由收购上市公司而来。

  90年代初,李明治控制的上市公司市值高达90亿港元,曾被誉为“股坛枭雄”。

  辉煌过后,李明治迎来人生一个转折,在1992年联合集团遭香港证监会调查之后,李明治逐步将旗下公司售出并辞去联合集团职务退居幕后,由其长子李成辉出任联合集团董事长,新鸿基金融则由其次子李成煌执掌。

  而新鸿基金融此前同样在内地有所拓展,如接手大洋百货,实控天安数码城等等。

  此次投资英国资产也有迹可循,如其在2019上半年财报中透露曾在伦敦收购了一个酒店,此外还提及拟在欧洲成立一个房地产债权投平台,专注投资欧洲的商业地产、开发项目。

  无独有偶,近两年尤其近期也有不少中资财团将投资触角伸到英国伦敦。

  如今年8月20日,长实公告以总共46亿英镑收购英国最大酒馆运营商格林王;10月30日消息,李兆基家族成员郑启文斥资4000万英镑买下位于伦敦金融城的前警察局大楼37 Wood Street,并计划将其改建为酒店。

  对英国尤其伦敦资产受追捧,纪言迅表示,原因之一在于即便脱欧已有三年,伦敦作为国际金融中心地位依旧比较牢固,实际上并不影响投资者对英国资产的兴趣。

  同时,英国及首都伦敦正在有意识进行科技转型,吸引了谷歌、雅虎等高科技及互联网企业,这种类型企业受金融条款限制较小,也保证了写字楼需求。此外,英国资产保值,资产回报率在全球来说处于高位,这对于投资者来说自然吸引。

  “现在要从英国开发商手中买一个项目很难,他们握在手中不放的。”纪言迅说道。

  急于处理资产的海航,正给了李明治家族一个抄底机会。

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