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446家房企破产意味着什么?

只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下,才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬。

  即使在房价大涨的年份,房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右,总体而言,今年仍然属于正常范畴。房地产企业关闭的情况很多,有些是壳公司,主动关闭,有些是被重组,有些是项目烂尾,真正经营困难倒闭的并不多。不能因为今年又400多家房地产企业倒闭,就据此认为房地产的寒冬到了。

  这两天,一个关于房地产行业的报道刷屏:据人民法院公告网显示,截至11月20日,房地产开放商的破产数量已经高达446家,平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。

  房地产企业破产这种每年都发生的稀松平常之事,为什么今年引发了大家巨大的关注。这不过是“压倒骆驼的最后一根稻草的效应而已”。

  在市场下行的情况下,任何风吹草动都会引发市场的过度解读,不仅仅是房地产市场。

  其实,即使在房价大涨的年份,房地产企业每年破产关闭的数量也在300家左右,今年相对于2018年同期,房地产企业倒闭的数量是有所上升,但总体而言,仍然属于正常范畴。

  房地产企业关闭的情况很多,有些是壳公司,主动关闭,有些是被重组,有些是项目烂尾。真正经营天下彩高手解迷免费资料论坛困难倒闭的并不多。不能因为今年又400多家房地产企业倒闭,就据此认为房地产的寒冬到了。

  对于未来的房地产行业,我在以前观点的基础上,再做几点解读:

  第一,只有当中国房地产企业100强破产关闭比例明显上升的情况下,才可以认为这个市场的确进入了真正的寒冬。

  看市场的温度,要看头部企业,至少要看这个行业的100强企业。中国房地产企业100强占整个房地产企业的份额超过一半接近2/3,百强企业如果出现接二连三的倒闭,整个市场的温度可想而知。

  今年除了极个别的企业,如银亿集团比较大,其他倒闭的房地产企业基本是闻所未闻的。

  第二,房地产行业的兼并重组一直没有到来,这很奇怪。

  一个行业发展到平稳阶段,告别高速增长之后,行业的洗牌和兼并重组将成为行业进行自我调整的主要方式。

  一些企业在今年如此严厉的调控下仍然选择扛着,为什么?就是赌政策放松之后,行业会迎来新一轮的反弹,警报解除,春去春又来。政策跷跷板周期,让这些企业即使再困难,也会选择坚守,除非资金链已经到了断裂的边缘或者已经断裂的。

  第三,一些企业对下一波房地产周期有严重误判,还沉浸在“白银时代”的美梦中。

  我在之前的很多文章中,不断强调,中国房地产的下一个周期没有什么白银时代,任何房企赚钱的历史结束了,行业暴涨的周期也结束了,房地产行业的市场结构、盈利模式以及区域动态和过去的周期已经完全改变。

  我倒是同意这个说法:不是房地产行业不好做了,而是你的房地产观念跟不上时代了。

  第四,房地产企业仍然有退路。那就是,以价换量,彻底转变对市场未来发展的预期和思维。

  我们预计,随着年底的到来,很多房地产企业会通过降价的方式冲量,整个市场在年底应该会有全国性的一波降价促销潮。

  从上个月国家统计局公布的70个大中城市的房价数据看,70个大中城市二手房价格环比下跌的城市数已经超过了35个。

  当二手房价格环比下跌超过50%的城市时,意味着市场真正的转折点其实已经到来。这个时候,整个市场的实际价格已经调整了20%左右。

  二手房价格的调整会推动新房价格的调整,新房的降价潮是可以推动大量的有实际需要的购房者入市的。

  第五,今年房地产市场的调控其实也到了一个“拐点”。

  今年前三季度,全国出台房地产调控措施415次,去年全年是450次,调控的严厉程度超过了预期。

  其实,从去年到今年整个市场本身的调整幅度很大,北京、上海二手房市场房价调整的幅度远高于统计局的数据,市场整体已经完全降温,房价上涨的预期基本已经打掉,房地产的预期已经完全逆转,除了少数一些补涨的或者房价整体仍然偏低的城市,大量的城市投资房地产已经没有太大的收益,也没有多少人炒房。

  第六,对房地产企业而言,最大的风险是金融机构对房企融资的管控。

  央行7月29日召开的银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会 “点名”房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。

  央行8月2日又要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,持续加强房地产市场资金管控。

  央行8月25日发布公告,10月8日起新发放商业性个人住房贷款中,首套房贷利率不得低于相应期限LPR报价,二套房不得低于相应期限LPR报价加60个基点。

  如果监管层对房地产融资的态度不变,2020年,才是大房企最艰难的时刻。

  我过去劝一些开发商认清形势,对市场下一波周期要有正确的认识,但过去多次冒险的成功已经让他们很难听得进去风险的提示。

  第七,房地产高杠杆时代结束了。

  中国房地产企业的行业负债率在70%以上,负债率超过80%的企业比比皆是。

  这是过去房地产高增长时代的主流玩法,但这种玩法本身需要很高的周转,需要“日光盘”等来配合,一旦去库存速度慢下来,一旦房子卖不出去,立即就会面临生死存亡。

  第八,购房者怎么解读这个信号?千万不要以为房地产不重要了,房地产作为中国支柱产业的地位至少在很长一段时间内不会改变。

  房地产行业的冷暖牵动着中国经济的各种神经,一下子把这个行业打垮对中国经济的伤害很大,最理性的选择就是用时间换空间,而不是人为打破博弈的平衡。

  我的预判没有改变,那就是,明年年初,本轮房地产调整的周期基本告一段落,一线及部分热点城市的房价会迎来一小波反弹,但是,房价像过去一样大涨乃至暴涨的概率等于零,投资房地产仍然要考虑机会成本的问题,但是,这些地方有购房自住需求的其实过完春节就可以关注市场的变化了。

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