1. 酒店推荐

疫情之后,中国城市地产开发思维或将引发新变革

在疫情变得越来越频繁的时代,如何创建具有免疫力的“韧性”城市和社区,成为疫后城市规划和房地产开发需要深入思考的问题。

一场疫情,让几乎中国所有的城市进入了“全居家”模式。

往常忙碌地住职穿梭,疫情给了我们一个重新审视居住社区与城市开发和规划的机会。

城市里,写字楼林立的CBD和厂房成片的产业区成为长达1个月的“空城”,个别存在安全隐患

城市公交、地铁成为“密集传播源”,即使在复工复产的阶段人们也刻意避开

居住在城市外围、或居住区内缺乏超市菜场,生活极为不便

封闭的社区内如果连“透透气儿”的花园绿地都没有,那一个多月就彻底憋在屋里

过去30年,中国经历了人类历史上最大规模的城市化,人口向大城市聚集的这一趋势将长期不变。在疫情面前,人口密集、交通穿梭又恰恰是最大的隐患。

疫情后反思,我们需要尽快确立以“韧性城市”(经历地震、洪水、飓风等灾难、瘟疫、社会冲突等突发事件之后快速重组和恢复生产能力的城市)为基础的城市公共领域应急管理与城市空间功能规划,确保在面对各种突发状况时,城市仍能安全、健康的“单细胞”封闭运行。

在疫情变得越来越频繁的时代,如何创建具有免疫力的“韧性”城市和社区,成为疫后城市规划和房地产开发需要深入思考的问题。

复合开发社区

城市细胞的自生存能力

疫情之中最有效的举措就是封城、封社区。

社区就是一个城市的细胞,封城之后的单个社区自我运行能力就是一个社区最大的“韧性”能力。

过去30年城市发展催生了城市中工厂区、工业园,甚至纯写字楼为主的所谓CBD区域,当产业模式转型来临,某些单一的功能区会率先衰败。

将这些缺乏细胞自生存能力的区域进行改造,成为打造城市发展韧性的切入点。为减少城市间交通穿梭的几率,职住一体、复合开发的理念会在疫情后的存量改造和新城市开发中大量应用。

单一功能区域改造为复合功能的城市社区案例很多,这里举一个衰败的购物中心改造的案例,将教育、办公和生活结合,全面提升了区域的活力、创造了就业机会并强化了城市的自我循环能力。

美国德克萨斯州奥斯汀北部的高地购物中心(Highland Mall),占地81英亩(约32.8万平方米),1971年开业,是德克萨斯州中部的第一座封闭式购物中心。但进入80年代之后,随着其他竞争项目的出现,这座购物中心便开始走下坡路,2006年JCPenney撤出,2015年整个购物中心关闭。

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改造前的Highland Mall

2012年,奥斯汀社区大学(The Austin Community College District,简称ACC)完成对该购物中心及周围土地的收购,计划将其重新发展为区域教育中心,打造一个能容纳6万名学生的新校园。

房地产公司RedLeaf以合作伙伴的身份参与其中,发挥自己在以交通为导向的多功能物业开发方面的优势,将办公、零售、酒店、多户型住宅等物业类型融入其中。

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引入教育产业

2014年,ACC学院加速器中心落成,设有现代化教学空间、科学实验室、远程教育中心、图书馆等。2020年,第二阶段教育设施逐步完成,将包括创意数字媒体中心、医疗与科技/ STEM区域孵化中心、继续教育学院、区域职业教育中心、发展规划管理中心等一系列职能。

产业创新与办公

以办公为主的楼宇内,将包括甲级办公空间、共享办公空间、数字技术孵化中心、多媒体工作室等多种功能。

居住组团功能

2017年,包含31个“可负担住宅单元”的共309套公寓投入使用,底层配有获得LEED认证的零售空间;2019年,包含39个“可负担住宅单元”的约390套二期公寓投入使用,同期还开业了约2300平方米的餐饮、零售店;项目内同时建有一个拥有200间客房的酒店。

开放绿地空间

项目内的开放公共绿地面积总计超过4英亩,包括聚会场地、野餐区、林荫步道、与零售街区相结合的绿色休闲空间等。

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锚定了教育功能的发展目标,为社区带来了大量年轻人。目前ACC所在地3英里半径内的人口超过17万人,并预计5年内还将保持约10%的增速。

社区是属于社区居民的,充分发动和信任社区居民才能最大化社区价值。

让经济价值和社区价值的双赢,也让奥斯汀高地购物中心的改造,成为对未来社区发展极具代表性的一个案例,例如:

- 初期锚定功能,确定好具有衍生价值的核心产业,比如教育;

- 增加功能上可互补的物业用途,将单一功能扩展为功能多样的混合用途开发,让人们有更多使用该场所的理由;

- 发挥可利用优势,比如交通便利的优势等;

- 强调步行可及与资源可持续发展的社区环境,既是对生活质量的保障,也是对良好社交氛围的创造;

- 积极的社区参与,和社区成员紧密合作不仅可以在初始阶段尽快明确最大化项目价值的用途和设施,也有利于每一项投入成本都真正为使用者所需。

城市蓝色慢活区

全维度提升终生免疫力

疫情来临,受到冲击最大的是免疫力低下的人群。

老人、过劳族这些都是城市中最容易受到疫情感染的人群。城市压力增大、人均寿命提升,老年人和过劳族是城市必须要面对的生活主人。

于是,城市承载着居民的生活,疫情后城市发展的另一项重要议题是通过各种设计实践来促进人们生活的更具“免疫力”。

《美国国家地理》曾有一篇文章提到,包括意大利撒丁岛、希腊伊卡利亚岛、日本冲绳等在内的5个地区,是世界上百岁老人集中度最高、总体寿命最长、鲜有慢性病的地区,这些地方被称为蓝区/蓝色慢活区(Blue Zones)。

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图片来源:wanderlustrealty.com

该文章的主要作者Dan Buettner在一系列研究之后,发现70%以上的健康问题是可以通过管理行为和环境来控制,并由此提炼了长寿的九个秘诀Power 9?。

1. 适度和定期锻炼

2. 有人生目标

3. 以植物性饮食为主

4. 吃到8分饱

5. 饮酒适量

6. 学会减压

7. 家庭至上

8. 忠于信仰

9. 找到社交圈

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图片来源:communities.bluezonesproject.com

从2010年开始,Dan Buettner发起了以社区为主导的福祉改善倡议——蓝区项目(Blue Zones Project? ),通过与相关机构合作,在社区发起一系列健康改善计划,优化居民的日常生活环境,从而帮助人们更健康的生活。

将9大健康原理应用于城市设计,可以看到一系列空间环境的优化改善,这也为各种物业的改造、再利用提供了参考依据:

- 优化街道、增加垂直密度和多功能用途,强化步行环境、鼓励步行;

- 提供多种住房选择,鼓励多代人交流与生活;

- 提供更多居住、办公之外的其他混合用途物业;

- 积极创造当地聚会场所,增加公园和广场等开放空间;

- 倡导本地“农场到餐桌”的健康饮食;

- 优化社区花园、屋顶花园等绿色空间;

- 持续进行各种社区活动和计划……

在目前美国已经开展的蓝区项目中,从地方政府、企业、保险公司到学校、零售店、餐厅,再到各种志愿者团体,更多方的参与帮助社区不断完善公共空间体验、推行新的饮食计划与烟草政策、为儿童建立了更安全的步行路线、举办积极的社区活动、建立健康的社交关系网等。

由此带来的效果也是显而易见的。

加利福尼亚三个海滩城市Hermosa、Manhattan 、Redondo Beach是首批加入蓝区项目的城市,在两年左右的时间便实现了:

肥胖居民人数降至12.1% ,而全国平均水平为28.1%;

儿童肥胖症减少了50%;

吸烟率下降了17%,吸烟者比例达到8.9%,而全国的比例为18.8%;

日显著压力下降了10%;

医疗成本至少降低了20%……

目前,全美约有50个地区已加入蓝区项目,辐射人数超过330万,诸如德克萨斯州的沃思堡市已实现全市范围内采用“蓝区”原则,爱荷华州则在保险公司Wellmark Blue Cross和 健康计划提供商Blue Shield 的支持下实现了全州范围覆盖,加拿大城市Airdrie也在去年9月加入,成为加拿大的第一个蓝区项目。

以健康为准则,将其纳入城市设计中,实际并不需要做出显著的颠覆性变革,只需要重新审视一些基本准则并纳入社区日常工作即可,然而其对于居民生活状态、社区整体活力的改善效果却是行之有效的。

未来,如果有人提问“你的城市能让你变得健康吗?” 

一个有竞争力的城市,无疑会让人毫不犹豫的回答:YES。

深度智慧城市

提升城市应急管理能力

在这次疫情中,一个城市和城市居民的数字能力严重影响着这个城市的运转效率和抗疫能力。

尽管智慧城市建设喊了很多年,但很多设备、软件和回报系统不是没有,而是因为人为原因、机制原因或者管理权限和分工原因,并没有发挥出合力作用。

注重实用实效、打通数据孤岛,全面提升未来城市数据化管理能力,将成为城市发展必须面对的新命题。

新加坡一直以来都是智慧城市建设的典范,先进的信息技术、数据通信传输技术、电子控制技术以及计算机处理技术等被广泛应用于城市建设管理的各个方面。

事实上,这次疫情控制之中新加坡也充分发挥其智慧城市的威力。

自2012年以来,已经安装了52000多个警察监控摄像头,以确保该市的安全;提供对地图的广泛访问和创建地理空间数据库,使社区能够向地图中添加信息,如交通事故、动物目击事件或镇上最好的咖啡;公民流动政府通过移动设备向公民提供政府服务和信息。

更人性化的是,人生旅程助手(家庭)【Moments of Life(Families)】手机应用程序也是新加坡智慧国战略项目之一,根据公民在生活中某些关键节点的需求,整合提供相关信息和服务。这使公民可以与政府进行更无缝更便捷的联系。

如新生儿报生、申请婴儿花红、查询学前教育中心及幼儿预约看诊资料等,方便六岁以下儿童的家长通过这个一站式平台使用相关服务和查询资料。

此外还将新增学龄儿童支付学费和60岁及以上老年人的服务板块,使之成为人生旅程各个节点的助手。

在新项目开发中,榜鹅数码园区(PDD)的智慧园区建设颇为领先。

榜鹅数码园区是新加坡最大的工业地产发展商JTC(裕廊集团)旗下最具代表性的最高科技的办公园区,目前正在开发建设中,预计2023年落成。

榜鹅园区采用综合设施集中管理所有建筑的运营,集中远程监控、分析、优化和控制建筑系统。通过地下管网高速收集被压实与密封的废物,整个废物处理过程将完全密封,这使得空气干净清新。在中央工厂生产冷水系统,节省大约30-40%的空间和成本,减少碳足迹。

多能源城市微电网系统将天然气、电力和热能集成为一个统一的智能网络,该网络无缝地结合了可再生能源,如太阳能和能源存储技术。这也将会是合作教学和应用研究平台。

在区域内,机器人或无人机可以通过集线器接收货物并交付给用户。

在国家智能传感器平台上,GovTECK也将用物联网和传感器技术,以提高社区生活品质,包括利用环境传感器来监测空气质量和噪音,以及在公共空间中车流人流等数据。

城市创新引擎区

重塑未来十年城市增长

疫情正在加速城市老旧产业和衰败企业的淘汰,这个长达三四个与的暂停键,使得本就苟延残喘的企业彻底画上了句号。

这对很多传统产业较重的城市带来更大的压力,疫后回复更是一种产业的重塑。

需要站在全球经济和中国产业发展的新高度重新审视未来城市的开发与再开发。

近年来,纵观发达国家大城市的发展,创新企业正有加速向中心城区、传统老城区集聚之势,在一个个衰败城区、老旧工业区、滨水旧码头等区域“重生”的过程中,形成了一种新的创新空间模式——创新区(innovation districts)模式。

随着我国也开始面临各种城市更新、存量改造课题,创新区也将是未来我们城市进程中值得深度探索的一个重点。

比起产业的聚集,创新区更强调“人”的聚集——注重场所营造和社交网络的搭建,让环境成为聚集人的驱动力,再让人与人之间“意外碰撞”产生的交流、思想和知识,成为区域发展的驱动力。

所以,创新区鼓励多用途的混合开发、多样化的人口结构,并提倡营造满足步行尺度的空间环境。

未来的趋势是培育适宜生活的、可呼吸的社区,而不是要建造一个“无菌”的研究孤岛。

——Pete Engardio,《彭博商业周刊》

根据美国智库布鲁金斯学会的研究,创新区可以看作是由经济资产、实体资产、网络资产构成的一个创新生态系统,应当被理解为一种由“人、企业、空间”交互而成的“集体智慧”。

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图片来源:brookings.edu

经济资产是关键的驱动力,其核心之一锚定加(anchor plus)模型,便指的是在区域再利用初始阶段,就需要找到推动创新的机构、企业,进而围绕这些主要锚定机构以及参与其中的相关公司、企业家等,促进衍化。

正如在奥斯汀高地购物中心的改造案例中,ACC教育中心便是其锚定核心,从而吸引相关人才的聚集和交流。

经济资产可以分为三类: 

创新推动力:研究和医疗机构,大公司,中小企业,初创企业,企业家。

创新培育者:提供相关支持的衍生公司、组织或团体,包括孵化器、加速器和共享办公空间等。

邻里建筑设施:为区域居民、工作人员提供服务的公共场所,例如咖啡店、餐饮店、零售店、小型酒店等,能够促进人们在“停停走走”中交流,激发街道活力。

实体资产指的是公共空间(如公园,广场和街道等)、具有私人产权的空间(如办公室、公寓等),以及并未设界限、可以和相邻社区、整个区域更好融合的各种设施,这些具有良好设计和组织的功能空间,对协作和创新有着积极意义。

网络资产实质指的是个人、企业、机构之间的关系,正是这种社交互动关系网的形成,加速着思想的发展。

而创新区在设计与发展过程中,也应当格外注重这样几个方面:

- 锚定机构很重要,空间功能的多样性和互动性不容小觑。参与者应当致力于把创新区设计成一个更为友好的公共空间、很“酷”的生活场所,让有趣的对话、活跃的互动、有意义的交流能够经常发生。

- 取得长期的成功,需要对协同治理机制不断更新发展,譬如不同类型企业的更新、创新性金融扶持、良性财务模型的设定、包括居民在内等多方参与者的协同管理问题等。

对于所在区域而言,创新区正在通过更密集的居住和就业模式、借助公共交通和数字技术带来的连接可能,为社区带来更多发展机会、为城市核心重新聚集“爆发”力量。

而创新区的演变也还在继续,更多有益的探讨仍非常必要。

可持续发展社区

着眼100年后的城市生活

疫情中展示出中国独特的国家管理能力,这或许是对中国崛起的全新脚注。

城市开发应建立更长远的为子孙后代负责任的态度,并展示中国对世界和自然环境的高度负责任大国态度。在城市的可持续发展中,目前还有一个正被建筑设计师和相关机构优先考虑的重点——生态区(EcoDistricts)。

生态区是由美国可持续城市运动的公认领导者Rob Bennett推进的一种新的城市发展模式,2009年开始以非盈利组织的形式着重于对社区基础设施和管理系统的“绿色”优化,并在2017年正式推出生态区认证计划(EcoDistricts Certified),帮助社区团队在改造、重建的过程中建立协作式治理框架、制定实施路线图等。

“如果我们要更新我们的城市,就必须拥抱组成我们社区的那些人,改善他们的社区。” 

——Rob Bennett

在神奈川县藤泽市,藤泽可持续发展智能城市(Fujisawa SST)专为实现可持续发展而设计,着眼于未来100年后的世界。

该城镇位于占地19公顷的广阔土地上,建成后将包括1,000余栋房屋,以及保健,福利和教育设施以及商业设施和会议场所。所有这些都得到了五项智能服务的支持,这些服务是根据城镇居民的实际生活方式创建的:能源,安全,出行,健康和社区。通过与合作伙伴公司,地方政府和其他组织合作,利用数字技术和整体功能,带来了更加环保,智能的生活方式。

人是社区的基本单元,邻里社区是城市的基本单元。

这些单元足够小,便于真正将创新举措落地,而一个个社区组合起来又足够大,影响并推动着城市建设。这样的理念,让更多社区以及城市开始可持续性实践纳入发展设计中。

符合生态区要求的社区应当重点关注:

- 能耗更低的生态建筑,提高建筑材料的标准;

- 更好的水资源和废弃物管理系统,包括雨水和冷凝水的收集与再利用系统、垃圾分类与废弃物收集系统等;

- 寻找更好的可替代能源,提倡使用太阳能等可再生能源、生态燃料等;

- 建筑美学要求,建筑外形美观、拥有充足的自然采光等;

- 社会职能多样性,鼓励不同文化背景和不同世代人口相互交融,共同创造积极的社区意识,同时提倡社区内教育、娱乐、办公以及其他公共功能的用途混合;

-健康出行模式,鼓励步行、自行车等出行方式和资源共享,公共交通设施和物流运输等应以减少污染的形式进行……

生态区对于未来城市的长期发展无疑是至关重要的,更健康的环境、更高的生活质量,也将带来更好的社会凝聚力。

在去年年底,美国匹兹堡市发布的最新《邻里计划指南》草案,已将生态区框架纳入了城市规划,成为指导城市发展目标的重要因素。

同时,生态区也更关注帮助低收入和服务不足的社区进行改善,希9位有意义的数字组合望通过诸如能源效率的提升节省居民的生活成本,而这也将成为解决可负担住房的一种可行方案。

结语

有美国学者指出,美国自二战之后开始的城市发展大多以向郊区推进为主,这使得土地用途被割裂。由此造成的结果,便是人们的出行方式只有“到处开车”。

而如今一代人向旧城区“洄流”的趋势开始明显,因为诸如“楼上居住、中间办公、楼下逛街、旁边逛公园”的多用途混合形式,更能让人们感到便利、有趣。如果这样的生活环境能够变得更健康、安全且可负担得起,无疑是更为理想的。

对于本就集约发展的国内城市,创造这样的生活环境则更为迫切。

混合开发、创新引擎、健康蓝区、可持续发展,这不是趋势,而是必须考虑的解决方法。并且,它们不是分开的,而是应当以越发融合的形式,渗透进区域、城市的发展政策。

进一步来讲,与其说是要打造一个健康、安全、联系紧密且充满活力的社区和城市,不如说其实更强调的是提倡服务的社会平等性和环境的包容性,这种人本意识将是在此后数十年影响居民生活和城市发展的基础。

未来,不能提供这样生活吸引力或者无法适应人们生活需求变化的区域,面临的便是被抛弃的风险。

【*来源:微信公众号“商业与地产(ID“commercialproperty);作者:猫头鹰研究所

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