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万科的TOP3位置会被融创取代吗?

只需一年,融创或许就能超过了万科。

根据克而瑞数据统计,万科2019年权益销售额4103亿,同比(2018年4248亿)增长-3.5%。

也就是说,万科权益销售,不升反降。

而同期,权益销售口径下,融创同比增长17.5%。

(2019年3834亿,2018年3262亿)。

只需一年,融创或许就能超过了万科。

TOP3的压力

未来三年,TOP10的最大看点,就是谁将占据第3名的位置。

目前的万科应该压力越来越大,因为恒大和碧桂园越跑越远,融创越追越近,后面的绿地还虎视眈眈。

万科还能保住目前的位置吗?

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从2019年的权益销售额来看,万科是第二梯队的领头羊,而不是第一梯队的铁三角。

万科4103亿,多卖30%都追不上碧桂园的5478亿。以万科的城市布局和稳健特点,三年内代替碧桂园的可能性也不是很大。

恒大碧桂园基于三四线庞大的人口基数,和薄利多销的商业模式,从土地储备、销售数据、运营效率和资产负债率来看,掉下去的可能性不是很高。

2019年,

恒大同比增长10%(2019年5782亿,2018年5241亿);

碧桂园同比增长5%(2019年5478亿, 2018年5203亿);

也比万科增长显著。

以绿地下沉三四线的趋势,三年内多卖20%再次超过万科,也是有可的。

中海一年来较为勇猛,屡屡使出拿手的逆周期操作。如果一鼓作气势如虎,财大气粗,3年追上万科也不是不可能的。

当然,以万科的战略敏捷和组织效能,它也不会束手就擒的。

危机感

万科的优势在于稳健经营。

2018年下半年,万科开启了“活下去”的防御战略。比很多房企早了半年以上,这半年给万科更充分的时间去保卫现金流。

6300亿回款,控制亏损的长租公寓项目,减少拿地,组织架构调整。应对2019年的艰难时间,万科相对从容了很多。

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2019年,万科新增土地1610亿,比2018年上升22%,比碧桂园保利的增幅都高很多。

手握大量现金,逆周期拿地的利润空间相对更大。

万科一直保持相对比较均衡的全周期拿地。近三年恒大、碧桂园、融创,都在减少拿地,降低负债率,但是万科相对比较均衡。

同时,万科采用低储备策略,在土地储备只够22个月,较低的负债率,较高的利润空间。

孙宏斌曾经测算过,如果每年土地增值不到20%,很可能就是亏损的。

所以,头部房企的土储策略,也都在降低仓位水平线,纷纷撤到36个月以内。

目前来看,万科做的相对更好。

国企般的稳健

上一轮的周期下,万科经历了股权纷争和管理层变动,披上了更强的国企背景。

2020年,是十四五开局之年,国央企们都要做5年规划了。

这个十四五规划,不仅仅是一个面向未来的规划,更是一个面向过去的总结。

万科的净负债率已经向中海看齐了。他们长的越来越像。这是多么强大资金实力。

稳健经营,逆周期操作是万科和中海的共同特点。

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低负债率是优势,也是束缚。机会来临时,他们的爆发力往往不是那么强。

绿地、保利、中海,都有国企央企背景,上一轮周期中,都有从TOP3的辉煌下滑的经历。

带着镣铐跳舞,往往更难。

权益占比65%,已经不能再低了。除非代建,合作越多越容易出品质问题。

售楼均价1.5W,重点布局一二三线核心城市。恒大碧桂园布局4-6线城市,万科往往下不去。

相比之下,在高杠杆的支撑下,融创的土地储备和权益都比万科高,下沉的城市级更深。机会来临时,爆发力会更强。

对于民企来说,既然确定了规模导向,无非就是加大合作杠杆、加大财务杠杆、加大投资杠杆、加大运营杠杆。行业玩家基本都明白怎么回做。

但是对于国企来说,更多的链条束缚和安全考虑。

市场热了

2月万彩吧生肖玄机图1底,在跟一位战略总聊,估计拿地窗口期也就1个月,然后就开始肉搏了。

3月,二手房迎来成交高峰。

4月,新房量价齐涨。

5月,土拍形式开始火热

6月,追涨者高位站岗。

这不,疫情还没过,土地市场眨眼就热起来了。

全面复工刚刚2周,北京、上海、深圳、温州、福州等地楼市已经火热起来。局部地区的土拍市场,动辄竞拍几十轮上百轮。

1-2月份,绿城、华润、绿地等房企已经率先起步抢地。他们要么国央企背景,财大气粗,要么具有很强的规模诉求。

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管理层稳定之后,万科、中海、华润、绿城,都有很强发力经营的冲动,追赶势头很猛。

行业普遍预期,疫情之后收并购的机会普遍存在。或许,万科、中海们已经开始全面收割中小房企。

只是这些还没有比较宏观的数据统计而已。

地产新周期

种种迹象表明,地产行业新的一轮上行周期开始了。

三股强劲的气流在推动。

第一,连续降准,M2上行,带动房价预期上行。

第二,疫情之后,各地楼市政策忽然转向。50余城出台了各类松绑政策。可以想见,市场交易、开发节奏、投融资都得到了松绑和刺激。

第三,建设用地审批权限下放,新一轮的城镇化高潮正在路上。

新的行业周期,新的竞争起跑线。

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万科现在管理层稳定,经营稳健,手握巨量现金。

准备了这么久,只等这一天。

万科还能保住TOP3的位置吗?还能重回TOP1吗?

【*来源:微信公众号“地产大运营(ID“dcdyy2020”);作者:姜皓天】

万科 融创 地产

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