1. 绩效激励管理

除了免租,长租公寓还有这7种方法自救!

特殊时期,学会应对来自各方的压力。

  2019年长租行业的艰难不消多说,不过行业仍有一些坚持者,他们期待着2020会好一点,可如日本小说家野坂昭的《萤火虫之墓》中的一句话:你永远不知道意外和明天哪一个先来。

  2020一开年,新冠病毒先来了,面对疫情危机,横亘在很多运营商面前的问题是怎么活下去?

  为了在夹缝中求生存,很多公寓运营商开始动起来,但也出现了一些不和谐的景象,比如有些运营商为了督促租户及时提交返程信息,告知租户如果不提交就冻结租户房间门锁;也有运营商一边要求业主免租,另一边却照收租户租金,捅到微博上,丑态尽显。

  一时间搞得房东、租户火气冲天,各类维权群建得飞起,有些房东表示要拿回房子,直接跟租户签合同。

  另一边,很多运营商也觉得很委屈,因疫情影响,节后小阳春不再,房屋空置时间拉长,租户又让他们减租,资金压力很大,愁得不得了。

  那么作为运营商,面对疫情,该不该跟业主要求免租,要不要答应租客免租,如何进行下一步的工作,星爷特地采访了十几位公寓老板,他们提出了以下8个看法。

  谈减租,可以优先空置房源

  房东(业主)分两种:一种是大房东,另一种是二房东。

  先说说二房东,目前大部分的长租公寓运营商属于二房东,他们从大房东手里拿了房改造装修后再租出,赚差价。

  这一类身份比较尴尬,首先对于降不降租他们没有话语权,再次可不可以降租,他们中的很多都自顾不暇,谈降租比较奢侈。

  所以这里能沟通的对象就是大房东了,主要分为两类,一类仍有月供或需还贷,一类属于自建房,类似于之前深圳一女房东为租客免租金80万的那种。

  其中前一种自身经济力量相对弱小,若逼迫业主免租,容易发生冲突。后一种经济实力强大,自家建的房子,成本相对低,可抵抗风险性强,可协商,能免租属情分,值得感恩。

  但是如何沟通,什么时候沟通最佳了,一些运营商提出了自己的看法。

  就时间来看,乐乎罗意和一些运营商认为,现在不是要求降租的最佳时间。因为疫情的拐点尚不明朗,业主方这个时候处于一种观望阶段。且无论运营商还是租客,现在无法预知未来终极损失有多大。

  在这种不确定下,去向业主方要求降租,很难得到一个好的结果,不过可以提前和业主沟通,但不要速战速决。

  压力实在大的,可就空置房源,向业主方沟通减租,这是共同度过经营压力比较合适的一种方案。据星爷跟业内人士的交流,在已有的沟通尝试中,差不多10%-20%的房东能同意免租1-2个月,个别公寓运营商能争取到50%的房东免租。

  分情况分层级给租客减租

  从以往行情来看,年底一般会有一批租户解约,年后便会迎来换房找房的高峰期,但是今年因疫情的影响,这批高峰期会滞后1-2个月。

  这样一来,年底解约和本就空置的房屋空置期拉长,但同时二房东还需要支付大房东房租,装修折旧摊付,这本身就是一笔不小的花费;在此期间,员工的工资需要支付;此外为了防控疫情,运营商还需要购买一些防控物品如口罩、消毒用品等。

  行业本就羸弱利薄,很多运营商仍在盈利的希望田野上。因此面对租户的减租要求,除特殊地区外,租客要求的降租不能让步。若抵挡不了舆论的压力冲动减租,最终造成资金链断裂,无一利好。

  对于让步的部分租户,公寓运营商应根据受疫情的影响程度、自身实力,对不同地区的租客采取不同的租金补贴政策。

  比如大部分公寓运营商会针对武汉区域租户,或者是其他区域的湖北籍租户给予1个月或者半月的免租优惠。

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资料来源/据公开资料整理

  保持战斗状态

  心态上很关键,本身市场上钱就很难挣,作为管理者一定要调整好心态。

  整体来看,疫情的整个后遗症可能要持续2-3个月,需要做悲观版的预算。但是悲观中也不能求天,等政府,等甲方。毕竟房东降租、政策救助,只能是锦上添花,并非雪中送炭,最重要的还是积极自救。

  如何自救呢?比如政府出台了政策,一定是积极沟通,并非一味等待。且一定要关注数据如来电量、来访量的变化。

  比如某布局全国的运营商表示,从全国数据来看,现在每天的招租量是正常同期的15-20%,但是看房量在快速增加,可见需求是在被压抑。且近日的市场数据显示,市场在回暖,租房咨询量已经3倍于正月初5,且成交率很高,基本能达到70-80%的到店成交率。

  所以整个组织一定要督促员工动起来,不管是否延延迟返回工作地,一定要让员工保持战斗的状态。

  利用短视频,线上拓客、蓄客不容忽视

  受疫情影响,很多租户被阻隔在家里。但是有一点是确定的,租赁这个需求一定是存在的,只是短时间被封住了。在洪水泄闸之前,能否搂住这波需求就很考验各位运营商的蓄客能力。

  之前运营商常用的蓄客手段便是在各个渠道做投放,增加品牌曝光量。但是一些运营商认为疫情当下,住户寻找房子不再只看硬件条件,开始看软件看细节,关注公寓是否做好防护,自己住进来安不安全,隔离14天的话,生活会不会受到影响。

  且被隔离的日子,很多人的注意力都集中在线上,在短视频风靡的当下,运营商可利用抖音、快手等短视频平台,建立自己的流量池。

  之前星爷看到一篇文章《抖音一天卖出23套房!地产项目如何做短视频营销?》。结合公寓项目,星爷认为可以有以下几点值得学习。

  内容一定要有干货,且贴合租户的实际需求

  比如之前租户最关心如何辨别黑中介,如何不“被租金贷”。而现在租户最关心房间里如何在清洁消毒,外出如何做隔离,在出租房内如何解决一日三餐等等,这些都可以在视频中展现。

  内容有故事或者卖颜值

  现在快手上有很多故事类视频,其中“反转”是一个很大的特点。比如可以讲述租客和管家的趣事,平时对自己嘘寒问暖,做着服务工作的管家,竟是公寓的业主剧情。

  当然吸引到了租户,想要租户能成为你的客,可以有一个提前锁客的操作。比如做活动,让客户交少量定金。某运营商在2月1日至2月15日,上线了“远程订房、无条件退租”的活动,客户可以交少量定金,给客户留出选择性,采用这个办法,一天就获得10几个意向租户。

  现阶段必修课:维护老租客

  返程客户少了,实地看房随即减少,所以经营好手里的租户资源是当前运营商能控制的。

  一方面这些客户住得舒适会续租,减少了空置风险且节约了再次拓客的成本。另一方面,因新冠病毒传染性较高,很多人都不愿意实地看房,若是有了老客户的转介绍,可以大大降低寻找新用户的成本,也可降低成交周期。

  在维护老住户方面,运营商一定要关注到在店、滞留老家、正在返程三类老客户。

  首先就在店住户来说,最紧急的就是日常生活的支持和帮助。比如目前住户最紧缺的口罩,有条件的运营商可做免费发放。实在没有存量的运营商可帮助联系货源。

  而针对滞留在家的租客,特别是重疫区的租客,可部分租金减免租金,目前越来越多城市下达了人员返程限制。

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资料来源/据公开资料整理

  公寓管家需要就当地的疫情管控措施及时同步给租马经龙头报全年彩图2018年户,便于他们安排出行。

  针对已返程客户。特别是合租租户,如果其中一人出现症状,可以灵活换房。比如自如、蛋壳公寓以及相寓等三家长租公寓企业均承诺,若室友出现症状、疑似被收治隔离或确诊,合租室友在确诊自己无问题的情况下,企业将为租客提供无责换租服务。

  最后无论哪一类住户,处于这种人心惶惶的大环境中,都较为紧张,总会担心自己有没问题。

  若能帮助住户缓解紧张情绪则是非常及时。比如自如携手专业互联网医疗平台“好大夫在线”,在自如APP开设了全天候“免费在线义诊”。其中对于常见的发热咳嗽、区分普通感冒与新型冠状病毒感染等热点问题,均有权威专家进行解答。

  做好了这些服务,很难说住户心里不安心不暖,他们住的开心,发个朋友圈,随手介绍给认识的人问题就不大了。

  做好相关利益者的沟通和协商

  目前很多运营商都有拿外部投资,毫不疑问,投资者有着自己的投资回报要求,所以为了获得自己的预期回报,他们可能会介入运营商的日常经营活动。

  作为公寓运营商,出现这类突发事件,应该立即评估风险,及时跟投资者沟通,调整投资者的投资预期,以免影响到后期经营计划的制定,打乱自己的经营步伐。

  安歆公寓便是如此,徐早霞表示,大年初二安歆高层就参照17年前SARS对租赁行业的影响,并结合目前门店出租率、客户所处行业、客户结构进行风险评估,最终他们得出这次疫情对自身的影响大致会延续到6月份。

  初四就联系全体董事召开了全程会议,跟股东们详细交待疫情已造成的经营影响,目前已采取的举措,比如先期防疫物资的采购储备,租户信息的动态化管理等,以及后期经营上的思考,最终跟董事局达成一个预期的共识。

  因为沟通及时,董事会成员甚至从国外各类渠道帮助安歆采购防疫物资,所以及时沟通不可谓不重要。

  重中之重:做好返程的疫情防控

  目前很多城市的企业开始复工,返程潮逐渐启动。但是于公寓运营商来说,如果一栋楼里出现一例确诊患者,可能整栋楼都需要封起来,所以返工人员的疫情防控相当关键。

  某协会整理了美国、日本、澳大利亚、香港在酒店和公寓防疫方面的相关政策(基于非典型肺炎和埃博拉病毒),推出了公寓行业传染疾病控制与预防手册。下图是发现相关患者后的基本操作:

  那么详细来看,以下几点需要注意:

  01 搜集社区附近工作站或防疫站信息,并填写救治点表格,放在前台或公告栏;

  02 所有返程租户一定要严格按要求填写返程信息表格;

  03 打电话回访返程租客的体温,要求与进出过疫情区域的人群接触的租客进行14天的自我隔离,且为隔离租客设置专门的生活垃圾箱;

  04 如果返程租户有发烧状况或者腹泻等疑似症状,要报备社区对应的防疫站点,根据防疫站的安排对应安排,如果防疫站判断不需要住院,即便是认为感冒的租户也需要严格在自己的房间里隔离;

  05 同时关注员工的返程,先要排摸员工返程的交通工具,是乘坐公共交通,自驾还是拼车,如果乘坐公共交通,需要做14天隔离。所以基于此,一般要求所有员工提前返程,提前观察。

  且可倡议所有返程员工打车回到住所,最好不要乘坐公共交通。上海某公寓要求所有员工回来不经过前台,直接走消防通道,跟前台报备就好,保证回来员工的安全。

  始终将员工健康放在第一位

  前几天星爷得知,好多小区物业的一线员工觉得危险,辞职不干了。而马云说过,人要是离职要么是钱没给够,要么就是心受了委屈。

  无论对于物业人员还是长租公寓行业的员工来说,他们薪资不是那么可观,且目前病毒狡猾,具有高传染性,需要频繁跟人接触的公寓员工,心里一定会有害怕,加上本是春节,还得担惊受怕工作,情绪大多处于紧张的状态。

  作为企业,一定要将员工健康永远放在第一位,有组织的严格防护,不让员工染病作为重中之重。同时员工也需要表扬和激励,让员工不寒心。比如某公寓,为了慰藉一线员工过年期间的还岗位坚守,各个高管会进入品牌群发红包。

长租公寓 租赁 租客

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