1. 绩效激励管理

90后包租婆“出名”之后,广东二房东却要开始退场?

当住房租赁的河流里,出现了疯狂的后浪......

前不久“坐拥400栋楼、身价百亿”的90后包租婆再度将“个人二房东”这个身份推向了舆论关注的巅峰。一时之间,大家对于广东个人二房东的租房生意兴趣盎然。不过,近期东莞接连推出的两条有关住房租赁市场的发展新政,却让人觉得,这些“出名的”广东二房东,行业的前浪,或许将要慢慢“退出市场”。

两大新政出台,个人二房东将会减少

5月7日,东莞印发《东莞市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,明确坚持“市场为主、政府托底、撬动存量、提升品质”的租赁住房供应基调,积极盘活存量住房,严格限制新建租赁住房。

其中重点提出要规范住房租赁企业和二手房东,重点培育龙头企业。通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成以龙头企业为引领,大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。

此外,支持和规范个人出租住房。转租住房套数或者间数达到10套(或10间)及以上的,应当申请设立住房租赁企业,依法办理市场主体登记,并持在本市注册的营业执照等材料到市住建局办理备案。

对于城中村的住房租赁,《意见》明确“城中村改造后出租的,租金水平要参照市场指导价合理定价”,避免因提高租赁住房品质,给产业工人带来住房成本的大幅上升。

这样一来,个人二房东手中的房源将会逐步被“收编”进入规模化的长租公寓运营队列之中。不仅如此,在此之前政府也出台了对于住房租赁企业规模化、集约化、专业化的奖励措施。

本年3月24日,广州市住宅和城乡建造局、广州市财政局正式印发《广州市开展住宅租借商场奖补实施办法》。该文件规定,利用团体、国有建造用地建造、改建租借住宅,或许对租借住宅进行质量化提升的,将获得300元/平方米至1000元/平方米不等的奖补。

其间,利用团体、国有建造用地建造一般租借住宅的,按建筑面积750元/平方米给予补助;建造团体宿舍型租借住宅的,将按建筑面积800元/平方米给予补助。而对商业、工作、工业、酒店用房等非住宅经批准改造为一般租借住宅的,按建筑面积500元/平方米给予补助;改造为团体宿舍型租借住宅的按建筑面积550元/平方米给予补助。

前一个政策要求个人二房东企业化、规模化;后一个政策则为符合条件的租赁企业提供补贴。一进一退之间,不少东莞甚至是广州的二房东就完成了身份的转变——从个人转向机构。

“出名的”广东二房东们

“五一”小长假期间,一位27岁的广州女子号称拥有超越“400栋楼”的相关短视频在交际网络上不断热传。随后,该女子回应质疑称,其拥有“400栋楼”“每栋楼月赚50万”“身价超2亿”等言辞皆不实,自己是通过承租再转租的方法经营公寓租借。

其实,早在这位90后二房东出名之前,周星驰的电影《功夫》中,就将那个满头卷发、口吐白烟、身穿睡衣的包租婆形象就已经深入人心。而且,现在网络上还流传着许许多多关于广东大房东和二房东的传说:腰别一串钥匙、脚穿一双人字拖,走着走着来到一辆跑车前,然后打开车门,最后配音来一句“广东湿(广东低调的富人)”……诸如此类的短视频,常常能看到。相比而言,同属北上广,北京和上海房东相对比较低调。

据说,广东人特别烦别人说他们是靠收租生活的。确实,广东靠收租生活的只是一部分人,这些人主要集中在珠三角地区。范围再聚焦一点,大部分房东主要在广州城中村内。据新京报了解,当地“二房东”转租的形式较为盛行,承揽下十余栋乃至几十栋楼的“二房东”在当地并不稀有。

但其实这位引起热议的90后二房东并不是个人二房东,其背后是一家住房租赁企业。虽然视频没有直接指出上述女子属于哪家公司,但《华夏时报》发现,从视频背景图片以及所拍公司环境信息来看,这家企业是迪家物业投资发展(广州)有限公司。

根据天眼查信息显示,该公司法定代表人为雷迪,经营范围包括房地产中介服务、房地产咨询服务、房地产估价、房地产投资(不含许可经营项目,法律法规禁止经营的项目不得经营)、物业管理等,运营的品牌为迪家青年公寓。在广东省公寓管理协会的网站上,迪家青年公寓被协会组织称为“城中村最靓的仔”。介绍显示,迪家青年公寓致力于打造“品牌公寓改造租赁运营”一站式服务平台,其成立于2017年。

二房东们的远虑和近忧

不过与看似高调的广东二房东不同的是,他们对于租房这门生意也有不少远虑和近忧。

原本“二房东”这一形式就存在盈余空间窄,灵活性较差的缺陷。加之疫情影响下,部分二房东乃至面对生计考验。另外,二房东在管理中本身就存在一些管理方面的问题,例如纳税以及消防安全还有租房登记等等。

01 近忧:对上要交租,对下难收租

二房东的商业模式很简单,先从原房东手里租下整套房子,然后再整体或分房转租给他人,从中获利。有一些“聪明的”二房东,甚至还会打造各类“增收”手段,比如提高电费标准,以及神奇的电表运转。

如果没有疫情影响,他们依靠低价租下的三四套毛坯改造成出租房对外出租,一年挣个小十万不在话下。但是因为突发的情况,他们陷入了一场僵局——对上要交租,对下难收租。原本期待在年后租房高峰期,涨一涨房租,然后对外出租,实现房租的新增长,无法实现了。但另一方面,他们还需要为空置的房源向房东支付租金。没有收入,但是却要支出,这就成了二房东的近忧,对上要交租,对下难收租。

02 远虑——机构化进度加快,市场占比缩水

另一方面,随着住房租赁机构化和规模化的逐步推进,未来个人二房东在市场上的占比将会开始缩水。以广州城中村为例,广州城中村大约有480万套房子,解决了广州近一半的刚需租借需求。广州作为一线城市,租金水平之所以较低,正是被城中村所拉低的。由于广州城中村是许多租房人群高性价比的租房方法,因此,城中村租房近年来在房东职业化、组织专业化的方向上迅速开展,许多品牌公寓也挑选在城中村拿房扩张。

一方面是政策在推动城中村甚至其他地区的住房租赁机构化,另一方面一些大型长租公寓品牌也早已在城中村有所布局。至于集体土地建设租赁住房、自持土地配建租赁住房、存量房源等那更不是话下,早已成为了一些住房租赁企业的囊中之物。个人二房东不会从市场上消失,但是所占据的市场份额缩水是可以预见的。

结语

在住房租赁产业中,常常会有人困惑:为什么个人做二房东似乎都能赚钱,但是本金更为充足的机构做二房东,却都在亏损的路上越走越远?因为和个人不同,机构要想占领市场,就得不断砸进资金盘下大量房源,提升运营服务,形成规模和品牌效应,以开拓更大的市场。然而个人二房东不需要考虑这么多,他们不需要考虑品牌、口碑、形象推广等等的问题,只需要获取房源、招租退租、收取房租等租务琐事。租房的性质是属于服务行业,未来那些能够为人们提供更多元、更细致以及更有保障的住房租赁企业才能经受住行业“后浪”的冲击。

 参考资料 

新京报丨90后包租婆“400栋楼身价百亿”?本人:“二房东”盈利难

华夏时报丨93年包租婆拥有400栋楼背后:二房东生意没那么好做

南方都市报丨对上要交租,对下难收租,广州“二房东”直言尴尬

东莞时间网丨东莞发布住房租赁市场新政:转租住房间数10套以上,需申请设立住房租赁企业

二房东 广东 住房租赁市场

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