1. 绩效激励管理

对话罗意:长租是个苦生意 做成了也是好生意

空置率高企及现金流中断之下,资金问题频繁出现,不少长租企业甚至侵犯租户的权益以求“活下去”。

春节期间新冠肺炎疫情全面爆发, 致使长租公寓企业纷纷进入紧急防控状态,也让2020年几乎成了长租公寓企业的生死之年。自分散式长租公寓蛋壳、青客等先后陷入租金“两头吃”的困境后,集中式长租公寓龙头品牌湾流国际也陷入危机。

“长租行业的焦虑被放大了”

近几年,连年亏损的长租公寓企业在资金链上一直饱受压力,疫情的爆发导致原本备受期待的租赁行业“小阳春”不复存在。空置率高企及现金流中断之下,资金问题频繁出现,不少长租企业甚至侵犯租户的权益以求“活下去”。

在乐乎公寓创始人罗意看来, 疫情就像一面镜子,把各行各业存在的短板暴露在公众面前,在整体经济形势面临下行压力以及疫情蔓延的双重影响下,不少行业都问题频出,并面临了生存难题。 长租公寓只是其中受到关注的行业之一,这是正常现象,不应该被过分解读。

他认为,长租行业属于服务业的下游行业,受创的情形不及餐饮旅游行业,随着国内疫情逐渐得到控制,不少长租企业的出租率已经恢复至80%左右,疫情对这个行业影响的波长会比较长,但并不会致命。

事实上,长租公寓行业的发展一直不太顺遂,且多以“被批评者”的姿态出现在大众视野。从最早的涉嫌抬升房价,到后来的“甲醛门”,以及屡被提及的“暴雷”事件,长租公寓企业总能占据媒体头条,但通常没有好的故事可讲。

就此,罗意表示,近两年,长租公寓行业一直受到外界关注,疫情之下也有不少关于长租公寓的报道, 长租行业的焦虑实际是被放大了。

在他看来,长租行业是一个有着4至5万亿市场潜力的行业,是“长线”行业。在房地产行业的多年发展过程中,也总会时不时的遇到1年至2年的调整周期,长租公寓行业也是如此。时下长租公寓行业内所出现的阶段性调整和房地产一样,都是正常现象。

“去年以来,不少开发商纷纷将旗下物业分拆上市,表示对这项业务的看好,但在迎来目前的‘高光’时刻以前,物业也走过了不少苦日子”,罗意表示。

在他看来,长租行业不过是在走之前物业行业走过的路。租赁物业需要一个较长的培育期,有不少问题仍待解决。 这是一门苦生意,但是如果做成了,也是一门好生意。

部分底层生产要素亟待解决

在政策面一直延续“房住不炒”主基调的几年里,长租公寓也成为房企多元化布局的主要方向之一。克而瑞的统计显示, 截至去年底,国内百强房企中有约1/4布局了长租公寓业务。其中,TOP20房企长租公寓的累计已开业房源量突破32万间,成为集中式长租公寓的主力军。

不过,在长租公寓企业普遍面临生存压力的2019年,这些TOP20房企的长租公寓阵营内也出现了不少因资金和运营压力,变卖资产,管理规模缩水的现象。

与此同时, 投资人对公寓行业的并购也变得更加理性和挑剔,投资标准严苛地考量资产的合规性和收益性。早期存量的集中式公寓由于合规性不足、公寓物业的土地使用属性、建筑消防配置存在风险等因素,其收购溢价和交易效率都受到影响。

就此,罗意表示,自2016年开始,国家租赁政策导向越来越清晰,住建部也在2017年立法明确了“租售同权”,加上对于租赁市场未来潜力的看好,不少社会主体参与进来,长租行业的发展被按下“快进键”。但事实上,很多底层问题并未得到根本解决,这也是导致长租公寓行业问题频出的主要原因。

首先,是底层生产要素的问题。在土地方面,不少长租公寓开发商并未拿到相对“便宜”的土地来做长租,而是将自持的住宅用地用做长租公寓的开发,部分房企因此被动的进入了长租行业,即“被动自持”。

不过,这些自持地块大多地价高企,开发成本也高,其商品房部分尚可按照高端产品的标准进行打造。而对于作为租赁用途的自持房源,开发商不得不通过加房租的方式来实现盈利,于是大多打造成了高端公寓,罗意表示。

其次,是“钱”的问题。受整体融资渠道收紧的影响,一些长租公寓企业筹钱不利导致资金链断裂,前期被资本推高的公寓估值因此下跌。与此同时,部分头部企业也因物业合规性问题、经营性亏损、行业社会舆论表现不佳等问题面临整体资产估值下降的难题。

再次,是长租公寓运营商的运营能力问题。对于租赁行业来说,运营才是重中之重,受开发思维影响,房企做租赁的逻辑仍侧重在金融层面,精细化运营的意识不足,而轻资产运营商的运营水平又良莠不齐。

在罗意看来,若要解决上述问题,则涉及到“多渠道增加供给”和“多主体参与”两个层面。在“多渠道增加供给”层面,要加快推动集体建设用地入市,缓解土地供应矛盾,土地供应渠道和供应数量的增加,必然会使整体土地市场回归理性,降低长租公寓企业的拿房成本。

在“多主体参与”层面,他表示,要推动大型国企或央企背景的企业参与到长租行业中来,并积极发挥它们的引导作用,这有利于整个市场的规范。

去年底,乐乎管理层定下2020年实现盈利的目标,彼时,罗意坦言,乐乎不想一直依靠外部融资活着,必须实现财务独立,实现盈利后,乐乎可以做一些更中长期的战略安排。

克而瑞的统计显示,去年,创业系长租公寓运营商的规模扩张速度有所放缓,TOP10运营商的拓展规模相较2018年下滑明显。但是,乐乎公寓凭借轻资产模式实现逆袭,由2018年的TOP3上升为TOP1。

在不少长租公寓企业纷纷因为资金压力全面停止拓展计划“过苦日子”的当下,乐乎却一反常态的提出了“斥资3亿元投资重资产的计划”,相较而言,略显大胆。

在疫情“黑天鹅”的影响下,乐乎也在思考新的战略调整方向,罗意称,我们认为,疫情导致资产价格面临调整,与前几年资产价格被抬高的情况相比,当前做重资产的逻辑成立。

乐乎希望抓住可以进入商业地产领域的机会。我们判断, 疫情过后,商业地产、酒店行业以及长租行业或将面临租金下调的压力,罗意表示。

“小阳春”短期不会出现

疫情之下,长租公寓的新增住户需求被遏制,不少租客要求减免租金、返城人群骤减,新的流动性进不来,老的流动性在流失,再加上每天都在升级的防控要求,使得长租行业备受打击。去年年底淡季时,行业内所期待的2020年春节之后的“小阳春”,也因为疫情而被延迟。

尽管一直看好长租行业的未来,罗意也不得不承认, 若要将出租率完全恢复至疫情前,短期“没有那么乐观”。目前无法判断的是,行业出租率从时下的80%到完全恢复要多长时间,也就无法判断“小阳春”何时出现,罗意称。

而出租率恢复的周期越长,也就意味着行业今年的业绩表现受到的冲击越大。罗意指出,鉴于各地的管控,不少长租公寓企业在复工复产的当下仍面临招租难的情况,乐乎也有几家门店无法正常招租,致使出租率下行。一些地方的主管部门在防疫的压力下,不允许公寓招租,并且规定老客户要推迟回到公寓,这也为出租率的恢复带来新的挑战。

不少城市的租赁需求虽有反弹,但依旧较弱,二线城市中,尤以成都的租赁表现最为疲软,罗意称。从目前出租率的恢复情况来判断,预计今年行业的整体业绩表现或仅达到去年的80%至90%水平。

有不少业内人士表示,后疫情时代的房地产市场,“大鱼吞大鱼”,“大鱼吞小鱼”的收并购现象将成为常态。作为与房地产联系紧密的行业之一,这样的趋势会不会也在长租公寓行业里出现?

在罗意看来,疫情之后,一定会有部分抗风险能力较弱的运营商选择退出,也会有“大钱、长钱”进入到行业中来,只要经济基本面稳住,长租行业的未来发展还是会不错,但对于“收并购”潮流,却不宜过分悲观。

“任何行业在发展的初始阶段,都会是百花齐放的,但总有些企业长不大,随后就会被具有更强资金实力的企业兼并掉”,罗意表示,“不过,目前来看, 长租公寓行业里具有并购价值的企业还是比较少的,估计行业的并购潮会在5年之后出现”。

在罗意看来,后疫情时代的长租公寓行业将呈现出三个典型趋势。 第一,具有强开发主体的长租公寓品牌会在未来的发展中凸显优势; 第二,具有国企及央企背景的长租公寓企业会逐渐活跃; 第三,“二房东”较弱的抗风险能力充分暴露在疫情之下,受此影响,不少“二房东”会割肉离场。

但是,这些调整和改变并不意味着长租公寓行业会因此而停滞不前。事实上,由于各家企业背后的基因、资源禀赋不同,目前背靠房企的长租公寓业务在发展模式上已经出现分化,罗意称。

对于部分“头部”房企而言,其旗下的长租公寓业务大多已经完成了全国化布局,正处于领跑行业的阶段。此外, 不少头部房企已经将长租公寓提到了企业战略的高度,比如,龙湖冠寓。

对于部分“腰部”房企而言,它们期待通过寻求外部帮助,发挥自身独特的优势,走出属于自己的路子。这些措施包含 积极与外部基金成立合资公司以及推动长租公寓分拆上市等,比如,中骏方隅公寓。

对于部分“被动自持”的房企而言,尽管它们并未将长租公寓提升到企业战略的高度,但却依然是业务版图中的重要组成部分。这部分企业 期待通过提高产品质量,提升产品的溢价能力,以获得不错的收益,比如,滨江集团。

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