1. 绩效激励管理

尚存1000万缺口的蓝领公寓,会不会是长租公寓的“避风港”?

我国蓝领群体规模超2.88亿,蓝领住宿行业市场规模超两万亿,蓝领公寓产品渗透率不足5%,市场潜力巨大。

过去的一个月,对于长租公寓而言,并不算好:6家公寓先后出现资金链紧张;杭州3家住房租赁企业违规被曝光;合肥、青岛发布租房风险提示...

但好在,这个市场并不全是负面的声音,我们也看到2家国企投入101亿元继续加码长租公寓,多地陆续推出对于住房租赁企业的补助政策。更重要的是,蓝领公寓这块原本掩藏在市场大繁荣之下的细分市场,开始逐渐露面,甚至有可能成为行业的“避风港”。

行业爆雷中的“净土”

根据各大媒体及公开信息统计,从2017年至今共有69家长租公寓机构资金链断裂或无法再经营,而2019年占了53家,其中资金链断裂及跑路的共有45家,被收购的有4家,拖欠或拒付房租的有4家。今年开年以来,也有多家长租公寓出现了资金链紧张,甚至还有的品牌选择了跑路以逃避问题,不予解决。

但是细细查看这些资金链断裂或是爆仓的品牌,我们发现,其中大多是分散式长租公寓,集中式公寓较少,但也出现了一家。在行业诉苦不跌的大背景下,这个细分市场却格外的冷静。而且,也不曾出现过大动荡。这,就是蓝领公寓。

原本业内普遍认为,这个市场上最为稳定的是房企系和国家队。因为这两个队伍在资源、资金以及管理方面相比其他派系更具优势。但是在2019年全年的动态看来,房企系也并不稳定,尤其是将长租公寓业务包含在上市主体的房企。一旦这块业务几年内都不能实现盈利,那么必定会遭受到股东的质疑,最终落得一个剥离的下场。

反观蓝领公寓市场,冷静的多。他们在这个行业中,一直以“朴素的面貌”面世——单价低、产品朴实、运营扎实...但这些都掩盖不住他们身上最闪光的优点——坪效高。以安歆为例,平均月租在 800 元/人/床位左右,可容纳 4 - 8 人入住,使其综合套均租金高于大部分白领公寓,从坪效方面看,要高于白领公寓。因为白领公寓以套计价,蓝领公寓按套内床位收费,有效拓展了可盈利空间。

新玩家频频入场

作为最早出现在2007年的蓝领公寓,从市场来看,其属于亟待开发的蓝海。数据显示,我国蓝领群体规模超2.88亿,蓝领住宿行业市场规模超两万亿,蓝领公寓产品渗透率不足5%,市场潜力巨大。但从市场从微信指数收录的情况来看,在几个较具代表性的蓝领公寓品牌中,仅收录了“安歆”、“逗号公寓”等关键词。

其实,除了安歆公寓、逗号公寓之外,国内还有其他的蓝领公寓品牌,比如魔方公寓的“9号楼”公寓、启航青年公寓、筑梦居、新起点连锁公寓、碧桂园的碧咚公寓、自如·城市之光、丰乐公寓、蛋壳公寓旗下的筑梦公寓等等。前不久,铂涛窝趣旗下的中端企业员工公寓—华舍公寓深圳翻身地铁站店开业。这代表着,又一个新的玩家闯入了蓝领公寓这块市场。

为什么品牌们都开始干起了“朴素”的蓝领公寓?原因自然就是尚待开发的市场规模。

据不统计,目前全国蓝领公寓床位约20w,床位供给数量尚不足白领公寓的十分之一。从重点六城的布局来看,白领公寓的项目数和房间数都远超蓝领公寓,平均占比超过80%,北京和深圳的蓝领公寓项目比例仅5%左右。从房间总数对比来看,除杭州市外,北京、上海、南京、广州和深圳的房间数占比仅为4%左右。以上海市为例来看,上海市超450个公寓项目中,仅11%的项目为蓝领公寓。

相比起市场饱和度更高的白领公寓和门槛更高的服务式公寓,一些企业在这时选择切入蓝领公寓,还有另外一个原因,入住率高。国内著名投资人卫哲旗下的嘉御基金就曾经投资安歆集团,他给出的原因就是“90%以上的超高入住率,是其他所有公寓类产品不具备的”。

尤其是在今年,因为受到疫情的影响,一些长租公寓企业并没有等来小阳春,大量的房源处于空置状态。所以对于他们而言,如何提高产品的入住率也是这次疫情过后的一个考验。

为什么蓝领公寓值得加码?

除此之外,蓝领公寓还有3个显著的发展优势,也随着市场规模占比的增加逐步被放大:

01  抗风险能力更强

据克而瑞发布的《2020年Q1运营商长租公寓规模排行榜》指出,今年一季度,停工停产对白领公寓和蓝领公寓均造成了较大影响,但从整体来看,蓝领公寓比白领公寓抗风险能力更强。截至3月底,除北京和武汉,其他城市蓝领公寓均已恢复到正常经营状态。其中,蓝领公寓运营商乐璟生活社区,一季度新开房源3574间,规模增速达42%。从市场来看,蓝领公寓属于亟待开发的蓝海。

究其原因,一方面,由于蓝领公寓客户主要为企业端,客源、租约相对稳定。疫情下,C端客户暴露更高的违约风险,影响出租率。另一方面,国家“保增长、保就业”的前提下,政府鼓励积极复工复产,园区企业更受政府扶持政策倾斜。 

02  政策支持

前不久,住建部最新发布的政策中,2020年将重点发展3类长租公寓——公租房、人才公寓以及集体土地建设租赁住房。同时明确防范住房租赁金融风险,对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求,加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。这里提到的“高风险”,直接点明了“高进低出”、“长收短付”等附加金融杠杆的经营模式的不可行性。未来,资本可能会更加倾向于稳定发展的住房租赁模式。

此外,在一些外来务工者相对集中的城市里,蓝领公寓也得到了政策的有力扶持。以杭州为例,2018年5月22日,杭州就正式出台《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》,同时将蓝领公寓建设作为杭州打好新“六场硬仗”中的重要工作,并计划在2018年筹建蓝领公寓10000套(间)。

03 职业培训新市场的兴起

在GET2019教育科技大会上,美团点评教育培训业务负责人李亦兰透露,截至目前,该平台上收录了134万个教育培训机构,包括素质教育、学科教育、职业教育等细分品类,涵盖超过900个县市。年度累计的教育业务的活跃用户数已经达到了1.69亿,相较同期增长109%。职业培训机构的兴起,衍生了大量员工的住宿问题。随着每年参加职业培训学员的增加,也带来了新的租住问题。

根据调研,学员在职业培训阶段多数需要自己解决住宿问题,但学员往往对机构周围的环境不够熟悉、缺乏租住经验,导致租住的选择不够满意。调查显示,目前市面上学员及员工的住宿解决方案相对较少。目前职业培训机构在应对此住房问题时,尤其对小型企业来说,基本采用租群租房等方式来解决。但群租房在消防安全、居住品质和日常管理上都有所欠缺。而企业宿舍的出现,在一定程度上可以帮助企业解决学员及员工的住房问题。

别碰!蓝领公寓发展的这4条红线

但是,这块市场并不是满地皆为盛开的鲜花,也有一些荆棘的存在。蓝领公寓在发展的过程中需要时刻警惕这4条红线:

01 安全红线

曾有业内人士分析,蓝领公寓市场竞争对手不对的缘故有:合法、合规性尚存质疑。除已出台相关蓝领公寓发展指导意见的城市之外,各城市关于群租政策的界定及监管力度不同,其合法合规性也存在一定不确定性。

而且,与白领公寓相比,运营难度更高。由于蓝领公寓租住的人员更多,背景更复杂,流动性更高,对运营管理的要求也更高;尤其在安防方面,对硬件设施的改造和配备以及系统化管理的水准都有所提升。

所以,对于蓝领公寓而言,安全是立身之本。例如,公寓不能使用燃气;由于人口密度高,对于消防安全的要求会更高;通过人脸识别进出、视频监控等手段保证公寓进出安全等等。

02 价格红线

对于蓝领群体而言,价格是个体以及企业关注的重点之一。因为在租房者眼中,即便省吃俭用,钱还是存不起来,因为光是住宿方面的费用通常就要花去一大半。

所以蓝领公寓需要在产品设计、物业获取等方面注意成本,尽量确保单价在蓝领群体以及企业的可接受范围之内。以安歆为例,目前上海区域平均每张床的床位价格在800元上下。一位公司的人事负责人也表示,“一方面是方便,我们在上海有40几家门店,门店可以找就近的安歆解决职工居住,匹配度较高;而且产品的价格我们能够承受,以往这样的价格市面上只能找到群租房。”

03 产品红线

未来,蓝领公寓也需要实现产品多元化,以更好地满足蓝领以及新蓝领人群的租房需求。对此,上海市房地产科学研究院副院长严荣表示,蓝领职工有的可能是单身的80、90后,有的则是拖家带口;而且流动性很大,今天可能还是流水线上的工人,明天可能就是快递外卖小哥,所以单一模式供应肯定无法满足他们多变的居住需求。未来,政府托底、企业自建、产业园区配建、集体土地新建、存量房改建、还有市场化机构供应……这些方式将构成解决蓝领住宿问题的整个版图。

04 行业规范

目前,还没有统一的关于蓝领公寓合法化的政策性文件出台,蓝领公寓身份的合法化,以出台政策城市的相关规定为准,如北京、杭州。由于性质不明确,目前监管也存在模棱两可的状态。蓝领公寓在设计及运营过程中缺乏行业设计规范和消防专项法规予以指导。在实际项目操作过程中大多按照酒店设计、报批。不同类型的物业其消防设置及验收标准不同,而这些问题都会影响到项目的前期投入成本及后期运营维护成本。

所以在筹建蓝领公寓之前,需要对当地有关产品标准了解并研究,不能为了追求产品的高坪效,而踩在了规范和法规的红线之上。

※  ※  ※

诚然,作为长租公寓行业的细分市场,蓝领公寓并不能承受所有的品牌都进去分一杯羹。但是在当下,相比起行业中的其他产品,蓝领公寓的确有着自身不可忽略的优势,而这才是它能成为行业“避风港”的最主要原因。

参考资料

观点地产网丨蓝领公寓“蓝海”再生

劳动报丨白领公寓之外,“蓝领宿舍”可否多一些?

地新引力丨蓝领公寓:既要保卫低收入群体租房权利,更要保障自身盈利!

蓝领公寓 长租公寓 租赁市场

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